商业街商铺间隔规划说明

    一、基本原则
    1、主次兼顾、合理分配
    根据商业街现有规划布局情况,在充分考虑各方面综合因素的情况下,我们建议将整条步行街在面积间隔上规划为6种基本类型:A型、B型、C型、D型、E型和F型。
    其中最普遍、数量最多的商铺类型为D型。并统一以进深16m、开间4m为间隔规划(即4:1的分割比例),各铺总面积均为64㎡(详见规划图)。这种分配比例及间隔符合现有建筑设计结构(两个柱位之间距离均为8m),有利于商铺未来的灵活间隔和处理。
    2、灵活组合,价值提升
    另外,建议在本商业街中重要及有利的位置适当划分出较大面积的商铺,目的是符合大型或中型实力商家的经营面积要求,即A、B、C三种类型(详见规划图)。
    此种设计的支持依据是:
    (1) 此部分商铺主要位于商业街的重要出入口处,位置优越,且均两面临街,这样做的可以最大化(来自:www.fang668.com)地提升这些处于重要位置的商铺价值,并能以较高价格售出,获得较大的利润空间。
    (2) 而且,这几类商铺由于面积较大,可以根据实际需要进行灵活调整,还可以进行再次的自由分隔组合。以C类型商铺为例,既可保持原规划面积(128㎡)不变,亦可根据实际需要分隔为两个D型商铺单位(64㎡)使用和出售。

    二、增设必要通道,形成"一纵三横"格局
    充分考虑实际需要,我们建议在原有商业街东西两段各增设一条通道(分别称为"阳光西街"和"阳光东街"),加上原先规划的中央交叉通道("阳光中街")共同形成"一纵三横"的规划格局,这样将大大有利于商铺的均衡分布和价值提升,形成一条真正繁华的社区中心商业步行街。其主要目的有两个方面:
    (1)可正确引导人流方向,形成穿梭商业走廊;
    (2)可有效避免形成"死铺",直接提升和带动部分位置较差的商铺价值。

    三、积极推广,消除障碍
    1、"卖首层赠二层"的吸引买家的推广手法
    针对目前商铺两层规划的实际问题,建议采取"卖首层赠二层"的形式作为商铺销售推广手法,即:商铺销售均以首层面积计价,将二层面积随首层免费赠送,以此吸引商家和投资者。二层所损失的面积价值可通过适当提高首层销售单价来弥补。
    2、"免租一年"引进大型主力商家旺场的推广手法
    为成功推广本商业街,我们建议在前期以"免租一年"的优惠方式或者其它双方协商确定的具体形式吸引大型主力商家进驻商业街(A型的大面积商铺尤其需要采用此种"旺场"方式),以此迅速带旺整个商业街的商业气氛和社区生活氛围,这还将有助于促进住宅的销售。

    四、不可忽视的相关问题
    1、通风排气问题的考虑
    在商业街的前期规划和招商过程中,须充分考虑特殊经营商家(如饮食)的经营条件要求,如在经营(来自:www.fang668.com)过程中涉及到的通风、排气等问题。我们的建议只把B类和C类商铺作为饮食行业经营场所。因为B类和C类商铺一般都靠近社区路口,可以很好解决通风排气问题。
    2、首层与二层铺内楼梯设计问题
    如何组织各商铺内部的楼梯交通,常规做法可以是根据各类商铺的不同面积和结构,在二楼预留楼梯口或直接为买家做好楼梯两种方式。根据项目目前的实际状况,建议只为商家在二层预留楼梯口,这样可以不影响商家根据自身经营要求灵活设计及处理楼梯。

    五、欣欣嘉园商业街间隔规划统计表

类     别

面积(㎡)

开间(M)

进深(M)

备注

A1~A2

516

24.5

24

“A类”为大面积主力商场。

所有铺位开间及进深以最大值计

B1~B4

96

16

8

C1~C16

128

16

8

D1~D101

64

4

16

E1~E12

64

8

8

F1~F4

30~45

8

8

总商业面积合计

约10816~10876 ㎡

    六、欣欣嘉苑商业街价格建议
    本步行街的价格建议考虑因素基本原则顺序为:位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等。
    商业街部分商铺模拟定价表

编号

面积（㎡）

单价（元/㎡）

总价（元）

备注

C2、C3、C6、C7

128

7000

896000

B1、B2、B3、B4

96

7000

672000

D1~D5、D39~D42、D31~34

64

6800

435200

D55~D58、D80~D83

64

6500

416000

C10、C11、C14、C15

128

6500

832000

D93~D97

64

6000

384000

    说明:
    1.因建筑面积和定价范围不确定,因此只选取部分商铺单位进行模拟定价;
    2.以上价格均按首层面积计算;
    3.表中所列举单位依据各商铺位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等不同进行权重分析区别定价;
    4.建议本商业街的商铺单价范围为5000~7000元/平方米。表中未列商铺单位价格应以实际情况递增或递减。