商业步行街策划及经营创新

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    一、商业步行街的发展特点
    1.商业步行街的发展历程
    商业步行街发源于中国,唐代时期,长安就有着名的商业街:东市和西市。到了宋代,清明上河图就是典型的商业街,到了近代和现代,我国商业街发展落后于法国等西方国家。
    从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店,形成店铺格局,在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时期,实际上随着商业街的发展,有些地方形成小的商业中心。第四个时期,大型商业街的出现。第五个时期,是规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后,实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六个时期使六十年代,商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期,商业步行街增加shopping mall 购物中心,出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势,商业步行街开始在各国获的大发展。

    2.商业步行街对城市发展的影响与作用
    (1).商业步行街是城市的商业文化名片,是城市繁荣的象征,是城市运营的点睛之笔。
    (2)重振原有商业中心,带动城市新一轮发展
    (3)塑造新的城市中心,没有大型商业步行街,新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功,拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心,并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形的商业区,其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动,楼价从3000元上升到8000元,迅速成为新城区。
    (4)步行街对城市商业结构更新,改变了单一购物结构,通过发展旅游文化等多种功能,提升了城市生活品质。
    (5)强化城市中心的价值和凝聚力,改变城市空心化的格局
    (6)步行街对城市文化影响较大,它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁,它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展,因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。

    3.国际一流商业步行街的发展特点
    国际一流的商业步行街具有特征:
    1)硬件设施一流,包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。
    2)它应该是多功能的,比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。
    3)商业步行街管理水平应该是一流的,不仅要具备普通的商业物业管理功能,而且在步行街整体形象宣传方面,公共服务与商业服务水准方面也应该使一流的。
    4)世界着名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。
    法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征,香榭丽舍大街建于1670年,西起戴高乐星形广场的凯旋门,东至矩形协和广场,街道全长1800米,宽120米,中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道,是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹,如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门,联系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的,整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位,交通更加方便。
    香榭丽舍大街是巴黎之魂,大街的东半部分是700米长的林荫大道,两侧绿树成行,郁郁葱葱,如诗如画。成群结队的飞鸽在草坪中悠然散步,是闹市中不可多得的是一块清幽之处。
    爱丽舍大街西段长约1180米,是商家云集之地,不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空公司、电影院、高档商店和餐馆。在这条街上,仅电影院和电影发行公司就有50多家,着名的有"高蒙"、"巴黎"、"乔汉五世"等。这里每天都有法国和世界的最新影片上映。这里报刊杂志社众多,《巴黎竞赛画报》、《她》、《致敬》、《联盟》、《雷次》等30多家在这里落户安家。
    世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。"雷诺"、"白茹"、"雪铁龙"、"奔驰"、"菲亚特"等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅;日本的"索尼"、"精工"等名牌公司在此开设专卖店;法航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处;高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比;夜总会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布;巴黎三大夜总会之一的"丽多"就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了各

www.fang668.com 国的游客。"流浪音乐家"、"街头画家"、"街头艺人",也为这条大街增添了异样的情调。

    二、国内商业步行街的发展水平与存在问题
    国内商业步行街道发展经历三个阶段
    1.第一阶段:加强交通管理,吸引顾客
    2.第二阶段:体现对步行者的关怀
    3.第三阶段:成为社区活动中心
    国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区,后来将机动车道路改建为步行道,其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。
    由于先天不足,后天改造水平有限,国内商业步行街普遍存在如下问题:
    1、经营序列矛盾。
    2、商业利润下滑。
    3、商业功能单一,文化休闲功能不强。
    4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。
    5、交通系统滞后,内外部交通组织不畅。
    北方步行街以北京王府井为代表,不断进行升级与完善,2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。
    为适应经济全球化和科技的高速发展,以及电子商务的普及应用,王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。
    --完善功能。从单一购物的初级化市场,向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。
    --调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整,商业占30-35%,餐饮企业占20-25%,休闲、娱乐、酒店、服务等占30-40%。
    --提升档次。王府井要融入世界经济大潮中,引进跨国公司、世界知名品牌,国际管理集团,使王府井成为引领时尚潮流展示世界名品的舞台。
    --营造环境。贯彻"以人为本"的原则,综合运用多种手段,创造轻松舒适的步行街购物氛围,构建体现"人文关怀"的城市景观与生态环境。
    --加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车诱导系统、现代化自动停车场,将王府井与世界紧紧相连。
    深圳步行街的发展独具特点,深圳第一商圈是深圳东门,东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初,它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于深圳违法建筑过多,农民房建设杂乱无序,交通拥挤,导致东门形象不佳。
    东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利,市、区政府共投资3.76亿元,完成了一期工程,江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察,给予了较高的评价。

    东门步行街改造措施:
    1、改造交通设施,设置步行通道,禁止机动车辆通行,交通改造分两期,一期主要包括风貌街、老街广场、解放路等16条市政道路的改造,改造范围内各街道沿街立面以及公共照明工程、引导标识系统、街头小景建设等。二期工程主要包括公交换乘中心、步行街天棚等,二期改造投资1.64亿元,已于2000年完成。
    2、拆除违法建筑,改造部分建筑设施
    拆除了影响施工进程的各类违法建筑群,共14500平方米,解放路改造完成地下管网施工;改造总面积达14500平方米的风貌街
    3、注重文化设施建设
    东门老街的标志性主题雕塑是分布于三个广场入口处的青铜大钟,分别代表1992年、1997年和未来时代,钟上铭刻相关文字,周围各设一组真人大小的青铜人物雕像,表现与1992年、1997年相关的生活场景。
    东门商业步行街区改造后取得预期目标,取得良好效果。改造后东门商业步行街区的日客流量达30万人次,节假日更高达50至60万人次,年营业额40-50亿元。街区处处洋溢着浓郁的岭南建筑风情,文化活动频繁,经济文化两相辉映,是深圳的形象代表之一。
    东门步行街等改造工程依旧存在不如人意之处:
    1、出入步行街的公共交通依旧拥挤,步行街周边两条道路狭窄导致交通拥挤。
    2、改造后步行街的有一定文化特色,但是文化特色不突出,文化品味不高。
&nbs

www.fang668.com p;   3、建筑物过于密集,通透性不好,绿地与绿色太少。
    4、步行街内经营者素质与国外着名步行街相比差距太多,对东门步行街形象提升产生不利影响。
    5、步行街管理管理水平有提高,但是整体形象没有升级,步行街形象宣传推广有待加强。

    东门步行街未来发展战略的意见
    1、决心拆除全部违法建筑,流出空地,增加绿地。
    2、运用城市经营理论,不仅将东门市政建设相关内容向企业开放,而且通过政府政策调节,鼓励企业拆除成片低矮老式建筑,集中建设高层建筑,多留出绿地,增加通透性。
    3、改革完善步行街管理体系,提高准入门栏,将低素质经营者淘汰出东门,让优秀的经营者近来,提升东门形象。
    4、加大交通治理力度与道路改造力度,拓宽美化周边道路。

    三、商业步行街的整体运营策划
    1.理念设计、文化定位、发展规划
    理念设计是商业步行街策划的灵魂,理念设计的提出建立在充分的调查研究基础上,步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新,兼顾历史特点,更重要的是有利于未来发展。
    商业步行街是城市形象的代表,是城市的名片。

    2.洋流学说与商业步行街布局
    洋流的形成有许多原因,主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系,但洋流流动的方向和风向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。

    世界四大渔场均分布在洋流回旋地带。从经济地理角度分析
    1、洋流流畅区资源流通过速,难以停留累积,成为鱼类迁徙的路径,无其它特殊条件很难形成资源聚集,如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源,那么会吸引鱼类聚集。
    2、反之,洋流回旋使大量生物滞留,回旋区内食物丰富,吸引鱼类;由此产生食物链,对各种物种产生吸引,从而形成资源富饶区域如:渔场、海底矿藏。
    可见回旋使资源和生物聚集。
    洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值,上海新天地就是一个比较成功的案例。

    上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发,占地约三万平方米,座落在市中心太仓路上,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础,以中西融合、新旧结合为基调,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。
    石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门,仿佛时光倒流,宛如置身于20世纪20年代。但是,每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。该建筑群保留了上海传统特色的里弄,增加了回旋余地。
    上海新天地广场为了制造"渔场"气氛,吸引一批名流投资文化娱乐项目这片谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"是明星文化结合餐饮的创意,那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾着名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅,将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。

    新天地在经营管理上,注重文化活动引导,通过人气聚集财富。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、着名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动,纷纷选择在上海新天地登场亮相。
    该项目投资14亿元,建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看,造价过高,但是它带动周边地产升值。

    3.商业步行街的经营管理
    商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略,制定好发展规划,规划好整个步行

www.fang668.com 街的商业业态布局,根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例,运用城市经营理论,运用市场手段,执行建筑规划,组织社会力量建设商业步行街。
    商业街的具体管理工作如下:
    (1)物业服务 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整个建筑风格的把握(4)业态方面根据顾客需求进行整体比例调整。

    四、商业步行街发展的规律
    1.室外商业步行街 
    (1)大型商业步行街
    上海南京路步行街是中国步行街发展的历史缩影,南京路从1851年开始建设,1863年成为英国与美国的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料讲究,经过100多年的考验建筑质量经过修缮改造依旧完好。南京路四大公司的崛起标志中国民族工商业的新发展,四大公司新兴公司、大兴公司等成为今日中百一店、华联商厦、食品一店和服装公司。
    今日南京路成为中华商业第一街,它是中国面向世界的一个窗口,南京路划分为三部分,充分考虑了理念设计与实际功能的协调:
    1.从外滩到河南路叫作"海上情怀",保留了大部分二三十年代的建筑。
    2.从河南路到西藏路,主要是南京路商业步行街,定位叫作都市时尚。
    3.从西藏路向西叫作"明日之约",重点发展文化休闲,吸引年青人消费。

    南京路的优势
    1.高知名度 例如南京路有好八连 2.人气旺 3.营业额高
    支撑南京路优势的条件
    第一,悠久的历史 第二,独特的风景 第三,有多种业态,同种业态不多,避免恶性同质化竞争
    第四,有知名的品牌 第五,有完善的基础设施 第六,有一个科学的管理机构
    南京路定位是五大功能:购物、旅游、商务、展示和文化。南京路也存在明显缺点,过于笔直,缺乏回旋余地,业态组合也不完成合理,因此出现人气旺、销售额下降局面。
    现代商业街的灵魂是它的文化内涵,南京路有150年的历史,是民族商业的发祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的爱国主义教育基地。
    南京路的管理在国内位于前列,非常注重整体形象的推广,推出了文化风情线,每逢周末都有文化演出。举办大型国际艺术节,丰富了居民与外地游客的文化生活。南京路附近有上海书城,规模大,图书品种比深圳书城齐全。上海书城主体建筑风格宏伟、典雅,透出浓郁的书香气息,总营业面积万余平方米,是上海有史以来第一家超大型零售书店,它是上海主要的文化活动中心之一。

    (2)社区商业步行街
    与大型商业步行街不同,社区商业步行街的客户群是固定的,其规模要与社区人口数字相匹配。
    四季花城商业步行街是一个比较成功的实例,四季花城商业街的主题是引进欧洲式的小镇商铺形式,创开放式商场先河。以个性特色商铺为主,为小区内居民创造悠闲雅致的消费环境。目前已吸引了华润万方超市、民润超市、中国银行、海尔空调专卖、雅兰布艺、音像店、茶艺坊、书吧、纯净水、美容美发等近三十户商家在此经营。
    图6四季花城驶入口道路及两侧就是商业步行街
    四季花城园内还设有休闲会所、儿童娱乐场所、缓跑径、中心广场等休闲娱乐场所。会所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大厅、棋牌室、室内羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娱乐休闲设施。
    购物休闲娱乐一体化,商业步行街与会所能完美结合,步行街成为整个花园的风景线,这就是四季花城的特色。

    2.大型购物中心内部的室内商业步行街
    室内商业步行街具有特殊效用
    (1)室内步行街能够提供良好而舒适的小环境,使消费者不再受自然气候的困扰,随时享受舒适的消费过程。
    (2)在传统商业淡季,室内步行街对消费者具有强大吸引力。
    (3)室内步行街扩展了步行街的商业空间,在一定程度上满足步行街对体量的要求。
    以深圳海岸购物广场室内步行街为例,进行创新策划
    1.室内步行街中间地带设立健康加油站,让顾客得到充分休息。
    2.以巴黎步行街风情设置5个主题区域。
    3.设置大小中庭作为共享空间,方便不同业态之间的转换。

    五、张家界商业步行街的咨询服务案例
    张家界山水天下旅游城位于张家界市大庸西路,建筑用地面积
    地块B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4

www.fang668.com 749+9628=14377平方米
    合计建筑占地面积=40899平方米。

    项目策划原则
    1.充分考虑张家界旅游业与商业发展的现状与远景。
    2.旅游商场锁定旅游服务客户与游客。
    3.根据前面地形高,后面地形低的特点,在建筑策划上考虑错层布置原则。
    4.住宅电梯,方便客户上下,提高住宅档次。
    5.商业策划引入新概念,能够有效引导客户消费。
    6.旅游商业步行街与建筑外观要考虑湘西民族建筑风格。
    7.绿化率30%以上,按照优秀住宅小区高起点规划。
    表2两个方案投出产出数据对比
    商业总面积 市场对象 投资额 利润回报 租金收入
    方案1 4万平方米 外地游客 6600万元 实际销售面积2.5万平方米,利润4400万元 1500万元
    方案2 4万平方米+2.6万平方米 理性减少旅游商场面积,增加本地顾客的商场面积。外地游客+本地客户 9800万元 实际销售面积4.1万平方米,利润6200万元 1300万元
    下面具体介绍两个方案优缺点

    旅游商场方案1
    1,2楼全部作为旅游商场,3楼以上为住宅区
    12楼建筑面积为70%×2×40899=57258平方米,设定实用率为70%,指商业铺位可以发售面积。
    实际发售面积为57258×70%=4万平方米
    建议布局如下:
    二楼
    一楼
    投资估算表
    表3建筑工程、装饰与营销成本
    工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算
    建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8万元
    1.土建 670
    2.水卫消防 48
    3.电照 58
    4.自动报警 27
    舞台工程 舞台设备与装饰 200万元
    建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 1200万元
    营销费用 以客户营销活动为主 203万元
    广告及招商费用 400万元
    合计费用 6600万元
    预计售价计算如下:
    项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)
    一楼高档商业铺位 5000平方米 6000元/平方米 3000万元
    一楼中档商业铺位 10000平方米 5000元/平方米 5000万元
    一楼铺位销售合计 8000万元
    二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000万元
    合计 1.1亿元
    预计一楼铺位能够销售1.5万平方米,二楼铺位只能销售一半情况,其他1.5万平方米出租,出租收入每年1500万元。
    方案1特点:
    住宅面积较大,商业面积控制在4万平方米。预计销售收入为1.3亿元,投资为6600万元,预计赢利4400万元。
    一年内完成铺位销售投资回报最为理想,因此,前期策划与

www.fang668.com 营销策划需要重点投入策划经费与人力,降低项目营销风险。
    方案1缺点:
    1.由于住宅部分面积过大,整体经济效益受到限制。住宅与商业餐饮娱乐之间存在矛盾,二楼娱乐场所噪音影响居民区。采用1、2楼全部是商业铺位的形式,娱乐部分创新受到空间限制,整体商业档次受到局限。
    2.由于方案1只考虑旅游市场和旅游客户,没有考虑本地居民商业消费,存在旅游淡季风险经营和旅游商业铺位供应量过大风险。

    方案2
    地块BFA12楼作为旅游商业铺位,三层以上为住宅,EK地块作为4层购物中心设计。旅游商业铺位与四层MALL购物中心通过风景走廊连接为一体。
    实际建筑面积计算如下:
    7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米
    70%×2×26522=37140平方米
    可以发售商业面积为37140×70%≈2.6万平方米
    K地块四层楼4万平方米策划
    主题定位: 张家界--第一MALL大型一站式购物、观光和休闲娱乐商业中心

    ②业态选择:
    第一业态,家俱、家居;
    第二业态:时装、百货、精品店;
    第三业态:演艺、康乐、风俗文化、特产、运动用品、各地(全国)名吃、特色品牌店。
    通过规划安排和强有力和经营整合,三种业态有机统一,共同组成一个有着巨大感召力的购物、休闲娱乐购物中心。
    Shopping-mall建议:
    商业"shopping-mall"建筑面积为4万平方米,共建四层,容积率为2.0, 每层面积为1万平方米,停车场面积1000平方米。

    功能规划:
    四层作为文化休闲区,具有引导人流的重要作用。
    ⑴、多功能演艺大厅:面积为1500平方米能够容纳1000人规模。舞台面积为300平方米。功能为:会议、文化演出,大型宴会,电影放映。
    ⑵、特色饮食广场:湖南特色餐厅规划面积为2000平方米,中华美食广场1000平方米,西餐厅300平方米,特色酒吧区800平方米。
    ⑶、卡拉OK厅、夜总会规划面积1800平方米,
    健康养生服务2000平方米。

    三层 女性时尚消费特区 :
    ⑴ 休闲女装、职业女装、时尚女装6000平方米;
    ⑵ 精品化妆品2000平方米;
    ⑶ 美容美发规划500平方米;
    ⑷ 女性时尚摄影室300平方米。

    二层 儿童用品世界:
    ⑴ 儿童用品世界5000平方米,
    ⑵ 男装3000平方米。
    ⑶ 引进麦当劳,肯德基各占地500平方米,
    ⑷ 儿童娱乐城1000平方米-最具特色的儿童乐园,包括儿童溜冰场等项目。

    一层 旅游用品市场:
    ⑴ 小型超市为3000平方米,
    ⑵ 7000平方米旅游用品专业市场。
    方案2投入产出分析
    表4方案2投资估算表
    工程项目及名称 建筑面积 经济指标 投资估算(万元)
    12楼商业铺位建安工程 37140平方米 803元/平方米 3000
    1.土建 670
    2.水卫消防 48
    3.电照 58
    4.自动报警 27
    EK地块四层商业MALL 4万平方米 造价1000元/平方米 4000
    舞台工程 舞台设备与装饰 200
    建筑装修 分区分三个档次装修公共部分 2000
    营销费用 以客户营销活动为主 200
    广告及招商费用 400
   

www.fang668.com 合计投资 9800万元
    方案2产出预计
    住宅区1、2楼旅游商业铺位2.6万平方米

    表5 产出计算表
    项目名称 面积数 销售单价 小计(万元)
    一楼高档商业铺位 3000平方米 6000元/平方米 1800
    一楼中档商业铺位 8000平方米 5000元/平方米 4000
    一楼低档铺位 2000平方米 4000元/平方米 800
    一楼铺位销售合计 6600
    二楼铺位 1万平方米 3000元/平方米 3000
    合计 9600万元
    预计二楼3000平方米用于出租,每年租金收入预计为3000*1000=300万元。
    4层Mall购物中心产出回报
    餐饮5000平方米可以采用出售方式,休闲娱乐会所自行经营。1层商场采用出售方式,建议在设计方案上一层商业面积争取达到1万平方米,其中出售面积占90000平方米,围绕电梯公共出入口一楼留自己出租用。
    2、4楼出售一半,其中一半以及3楼全部自行经营(自行经营2万平方米精品百货)。
    确保销售价格的关键有两点:1.总体项目层次较高。2.旅游市场得到市政府大力支持。3.核心商场启动造成张家界第一商场强势。如果二层在第二年销售价格具有1000元以上的上升空间,根据商业房地产经验,2层以上楼层在第二年以后销售取得最佳经济回报。
    销售收入计算:一层9000平方米*5000元=4500万元
    二层3000平方米*3000元=900万元
    四层5000平方米*2000元=1000万元
    销售面积1.8万
    预计理想销售收入6400万元
    出租收入:一层1000平方米×1400元=140万元
    二层7000×1000=700万元
    三层1000×850=850万元
    出租年收入合计1690万元,如果完成一般出租任务收入为800万元租金左右。预计张家界MALL商场年租金1000元以内。
    本项目经营策略高明,还存在垄断张家界核心商圈的前景,可以采用产权式商场方法发售,预计MALL项目获利在5000万元以上,需要在经营方面投入较大精力,可以与知名百货联手,也可以自营。
    方案2可以分期建设,根据市场情况适当扩展。
    方案2销售总收入为6400万元+9600万元=1.6亿元,减去商业总投资9800万元,利润为6200万元,每年租金收入1300万元左右。

    六、商业步行街的策划咨询服务
    通过对商业步行街发展实践总结,结合笔者的实际商业运营经验与商业策划实践提炼的经验,笔者提出商业步行街策划的专业流程。
    区域经济文化和区域城市商业市场研究 项目环境评估 项目地块商业价值评估
    区域商业市场调研 各类商业物业市场调研 目标客户定性与定量调查
    项目规划概念设计 环境与景观概念设计 建筑产品商业交通设计概念设计
    图10 商业步行街资讯策划流程图
    该流程图涵盖了我们的策划服务,具体特点如下:
    1.商业步行街策划与城市运营策划相结合
    2.步行街整体形象策划与核心商场及大型购物中心策划相互结合
    3.多学科人材协同配合,与客户利益捆绑,以客户的成功作为策划的成功。
    4、注重商业步行街文化定位与可持续发展
    商业步行街的策划在我国刚刚开始,大型商业步行街有政府引导,企业投资运营将成为大趋势,我们愿意与投资商业步行街企业家合作,共同创造中国商业步行街的辉煌新篇章。

    参考文献
    1.柯法城,21世纪的商业步行街,湖南大型出版社,200

www.fang668.com 2年9月。
    2.杨宝民策划案例
    作者简介:杨宝民,曾任茂业(集团)百货副总经理,新世界地产营销总监,香港沿海物业管理总公司总经理等职务,同时担任解放军测绘学院博士生论文指导老师,知识型房地产职业经理人,从1998年开始从事房地产策划与购物中心策划,2000年组成MALL与商业步行街策划课题组。
    已经完成的商业策划案例:
    1.沿海武汉商业城总体策划与企业发展战略咨询,项目投资规模4亿元,位于武汉最繁华地段-汉正街。
    2.深圳万众城服装市场、万众城家居广场客户营销活动总策划
    3.抚顺恒昌商厦公司总体定位策划,治理机制设计咨询
    4.华强北大型购物中心---东方时代广场。
    5.张家界山水天下旅游商品步行街。
    对外承接大型购物中心(MALL)与商业步行街市场调查与策划项目,5万平方米以上的项目市场调查与可行性研究收费40万元起,10万平方米以上购物中心项目收费50万元起。本人已经发表在中国房地产报、中国搜房网等重要媒体。
    电子邮件:hcyxx20@szonline.net 电话:138xxx154 商业步行街策划及经营创新