中国产权式酒店发展的透视

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    了解产权式酒店 

    瑞士诞生TIME-SHARE 

    上世纪70年代,在阿尔卑斯山脚下,有一位名叫亚历山大·耐的瑞士人面对四季如潮的游客突发奇想;如果将阿尔卑斯山下酒店的客房使用权分时段出卖给一部分有钱人,满足他们每年定期的消费需求,一定是个双赢的生财之道。于是便有了“时权酒店(TIME-SHARE HOTEL)”。 

    根据时权酒店的运作模式,私人投资者通常每年在确定的时间内自己使用15至20天,其它时间房产由管理公司统一管理,作为酒店对外经营,每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的费用。 

    后来,在时权酒店的基础上又发展出了产权式酒店。与时权酒店不同的是,产权式酒店买断的是产权而不仅仅是时段,即将酒店每间客房分割成独立产权出售给投资者,投资者一般并不在酒店居住,而是将客房委托给酒店经营分取投资回报,同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。在交完银行按揭贷款后,购房人最终取得房屋产权。

    最初的产权式酒店并不承诺固定回报,个人投资者购买酒店客房之后,将客房统一交给酒店管理公司经营,酒店管理公司定期将酒店经营利润分配给客户。但是在许多地方,这种分配不确定利益的方式在投资人和酒店管理公司之间产生了信任危机。于是,这种不确定受益的分配方式很快被另一种固定收益的方式所取代。目前市场上执行的产权式酒店大多为固定回报的投资模式。为了方便购房客人,酒店方还完善了交换系统,即当顾客希望有别的地方度假时,他可以通过交换公司,交换各地隶属于该服务网络的任何议价酒店的等值使用权。这个服务网络放大了客户度假旅游的活动范围,受到了众多投资者的青睐。 

    除了个人,这种产权式酒店同时适应于企业或机构。他们购买产权式酒店除了用于投资,更多的则作为员工休假、公司年会的接待宾客使用。 

    假日经济催生产权式酒店

    产权度假酒店属于旅游房产。一方面,投资者可以像购买住房一样投资置业,可以从经营利润中分红,每一个客房都可以有独立的产权。另一方面,它还号称“拥有自己的度假胜地”,提供了一种新的休闲度假方式,更成为中产阶级继本宅、别墅之外在风景区内置办的第三居所,一个“家以外的另一个休闲娱乐、放松身心的家(A  Home  Away  From  Home)”。 

    后来,六权式酒店在美国更是演变成了中产阶层退休养老的理想场所。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报,等到退休的时候作为颐养天年的住所。 

    在一些旅游资源丰富的地区,产权式酒店干脆成了部分投资人长期获取回报的一种投资方式。这种情况在北美、加勒比海地区以及太平洋等地的一些着名旅游城市和地区表现尤为明显。 

    因此,目前国际上常见的产权式酒店大致有三种类型:时权酒店,即有约定期地使用酒店客房的树种;住宅型酒店,即投资者购买后可以先委托酒店经营,到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;投资型酒店,即作为投资行为,逐年取得约定的回报,并期待着增值回收投资。 

    产权式酒店一般都位于着名的旅游城市,景色优美的旅游地区或国际知名的会务中心,拥有充足而稳定地的客源,酒店的出租率都保持在50%以上,其客房年度利润分经除了抵消分期付款的费用,还有可观的盈余,如果经营有方,物业的增值部分也是酒店产权人和经营者的额外收获。 

    总体来讲,产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式,符合现代经济资源共享的基本原则,从开发商的角度来廛,产权式酒店能够调动社会资源,顺利完成酒店建设,同时及时实现投资资金回笼;从经营者的角度,稳定的客户群体成了酒店经营的保证;从购房人的角度来讲,产权式酒店为他们提供了一种高尚而现实的生活方式,打开了一道投资的大门;从银行的角度来讲,产权式酒店也因为其稳的经营模式而成为一项低风险的业务。 

    在欧美,产权式酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者,赫赫有名的跨国企业,更使产权式酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务,他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式。 

    目前,产权式酒店在欧美国家经过数十年的发展,已成为一种为社会广泛接受的房产投资品种。据资料显示,全球产权式酒店1986-1995年平均增长15.8%;1980年,全球500个旅游

www.fang668.com 目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店,到1995年,全球81个国家购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店销售收入达40亿美元,到2004年,全球产权式酒店销售额将达300亿美元,在客户类型上,有60%是中产阶层家庭投资,40%为企业和社会机构投资。所有信息表明,产权式酒店将成为旅游房地产的一种重要的经营创新模式。与银行储蓄、基金、债券和股票相比,稳健型的产权式酒店有望成为中产阶层的理财首选。 

    产权式酒店在中国 

    中国特色的产权式酒店 

    产权式酒店进入我国是上世纪90年代中后期的事。这种概念传入中国后,逐步演变为极具中国特色的产权式酒店,并于2000年在海口市率先亮相,此后数年一度风靡深圳、北京等大中城市。近两三年,产权式酒店在我国发展较快,有的地方甚至成为最热门的房地产项目,购买者都是作为投资来购买产权式酒店的。但就项目的开发动机看,“产权式酒店”的开发主要有这样几种情况,一是盘活后重新定位的“半拉子”工程,二是一些经营遇到困难,需要资金的酒店宾馆,第三就是一些急于实现资金回笼的房地产项目,最后才是打算经营的真正的产权式酒店。 

    其实,酒店与地产的结合并非偶然,因为酒店本身就代表着一个楼盘的形象,重量级酒店更是身份和地位的象征,能够出入星级酒店,在星级酒店居住,本身就是一种荣耀,对于尊崇需要比较强烈的中国人更是如此。因此,当前市场上出现产权式酒店的时候,投资者大力追捧就是理所当然的事了。 

    产权式酒店最初并不向投资者就回报率做承诺,但是进入我国以后,这种没有承诺的投资方式加上前景并不明朗的经营前景让投资者对开发商和经营者产生了信任危机。也是为了适应我国的本土现状,产权式酒店一般都承诺固定回报。 

    与欧美国家不同,中国的产权式酒店与其说是为了迎合消费者生活该改变毋宁说是房地产开发商用以赚钱的途径。通过“产权式酒店”,房地产商可以把本来不能被分割销售的酒店拿来出售,缩短投资周期,分散经营风险,实现资金回笼,并在可能的情况下参与物业经营利润的分配。 

    统计显示,目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个,遍布25个省、自治区、直辖市。在过去的几年中,产权式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二级三级城市呈现出相当旺盛的发展势头,新酒店接连开张,给人以市场前景广阔的感觉。产权式酒店这种新的业态在中国经历了萌芽、发展、失败的历程后,似乎再一次要登上舞台了。在上海、产权式酒店已经超过70多家。在北京,产权式酒店大有遍地开花之势。而在北京众多的产权式酒店中,以快乐无穷大、金色假日和中信国安的第一城最具代表性。 

    产权式酒店的变异 

    “快乐无穷大——龙庆峡(假日)乡村俱乐部”位于北京延庆风景区内,是一座集旅游、休闲、度假、娱乐为一体的假日酒店。项目总占地16平方米,总建筑面积5.3万平米,容积率0.33,由一栋8000平米的会所、五栋900套客房的假日酒店及200亩山林绿地组成,是北京第一个面向市场出售产权的纯酒店式物业。 

    “快乐无穷大”本来是一个烂尾盘,是以周边的自然风光为突破口,希望同时投入少量资金盘活的项目。按最初的想法这块地最适合做度假村和假日酒店,但这类项目前期需要资金量大,且酒店自营式的回报周期通常为7年,与房产开发商通过出售物业快速回笼奖金经营相悖。第二个方案是建别墅,但距城区80公里的距离已经超出了人们心理所能随的20-40公里的心理极限,而项目可建设用地仅80余亩,做品质较高的别墅因为容积率低、规模小,不易聚人气。借着“假日经济”的概念,结合延庆县平均每年接待游客千万人次的游客量,便旌了这样一个既能尽快回笼资金,又能结合自身体量充分利用周边旅游资源的产权式酒店项目。 

    2003年8月,由中信国安推出的第一城是产权式酒店的一个典型变异。这个项目位于京东香河县,属河北地界,总占地3600多亩,甚至比故宫还大,是仿照明清北京城开发建设的大型综合性旅游娱乐场所。它拥有规模宏大的皇城建筑群,拥有设备先进的国际会议中心等多种会议展览设施,可接待近万人开会。第一城建设历时11年,总投资约30亿元人民币。与别的产权式酒店投资模式不同,第一城采用“投资+回购”的销售方式,即酒店投资人选择3年、5年、8年等不同期限购买产权酒店物业,到期如无意续约,开发商将采用回购的方式退还投资人所有本金,并在

www.fang668.com 合同期限内每半年向投资人支付一投资回报。这种销售模式并不把拥有产权作为投资者的最终目标,而是通过拥有产权把购买产权式酒店的行为变成一种纯粹的投资形式。这样不但把产权式酒店的投资期限缩短了,而且还大大降低了投资人的投资风险。加上中信国安的担保,这个产品第一期开盘不久就销售一空,目前二期的商铺销售因为起价只有10万元而受到市场的热捧,进展相当顺利。 

    产权式酒店在我国的异军突起,是建立在近年来休闲旅游与商务旅行快速发展的基础之上的。自1999年开始,我国旅游黄金周的休假制度合得休闲、旅游市场激增,许多城市和旅游景点也呈现出前所未有的市场前景。还有中国正式加入WTO使中国市场成为世界最为瞩目的焦点一,境内外商务频繁,接触日多,外商入境人次与日俱增。这些都是酒店行业发展的利好形势,也为产权式酒店的再度兴起注入了新的活力。

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