商铺投资六大“锦囊”

    国家自1996年以来第八次减息以后,1年期的定期存款利率已经降到2%以下(1.98%),扣除20%的利息税和通货膨胀率,钱存在银行里利息的收益率已经降到可以忽略不计,手中有一些“闲钱”的市民开始考虑投资置业进行保值升值。由于过去的一两年间广州的商业气氛持续向好,在住宅、写字楼和商用物业中,尤以商铺的投资前景最为看好。据中立地产的陈嘉慧小姐介绍,目前广州商铺市场的投资回报率一般在8%至10%之间,而且市场供应的品种比较多,可供选择的余地比较大,加之租务活跃,可以保障一个稳定的租金收入。以目前的市场来看,市场的供应以大面积商铺为主,由于总价高企,置业门槛比较高。现在市场需求量最大的是总价在200万元以下的商铺,但这种商铺的供应量相对最为紧俏。用陈嘉慧小姐的话来说,“市场目前最缺乏的不是客户,而是货源。”对于总价在1000万元以上的大面积商铺,如果投资得当,进行分拆销售,往往会取得30%至50%以上的投资高回报率。

    置业锦囊1:商铺投资首先要过资金关

    如果投资商铺自有资金不足,一般买家都要选择银行按揭,需要提醒您的是目前银行对于商铺投资一般只提供4成按揭。相对于写字楼最高6成按揭和商品住宅最高8成按揭来讲相对有些低。这主要是前些年房地产泡沫高涨时期,由于某些人为的因素造成银行在商铺贷款方面的呆账坏账情况比较严重,造成银行在提供这类贷款时比较谨慎。

    置业锦囊2:老城商铺与新区商铺风险各有不同

    由于老城区的商业气氛比较浓,因此投资老城区的临街商铺往往会取得15%至20%的高回报率。而且这种商铺的实用率一般比较高,而管理费一般比较低。但由于老城区许多商铺都划到规划红线之外,随时面临拆迁的危险,因此购入这种商铺很考验买家的眼光。购入这种物业,要考虑其“值博率”高不高。一般来讲,如果能够在短时间内取得一定的租金回报,再加上拆迁补偿的资金,能够回收成本的物业,投资价值就比较高。对于像天河这样的新城区的商铺,由于它的市场价格比较高,而新区的商业气氛做旺需要时间,因此其商业价值相对较低。比如说,天河北路的商铺目前的售价在3.5万元到4万元之间,而其租价只在200多元/m2,因此目前只能取得7%左右的投资回报率。投资这样的物业,需要买家具有长远的眼光和魄力。

    置业锦囊3:买铺要看商业气氛

    购买商铺也要“借力”,选择靠近大型商场和西式快餐店的地方买铺,商业气氛很容易做旺起来。由于西式快餐店的租约一般比较长,达到15年至20年,因此其周围的商用物业租金比较有保障。比如说,天河北路由于有百佳的进驻,商业氛围取得不俗的提升。另一方面,买铺尽量不要与银行、证券公司“为邻”,因为太多的大型机构往往会割裂一个路段的商业“人气”的连续性。对于“城中村”中的物业,虽然其“人气”很旺,但购入时需考察其产权情况。

    置业锦囊4:选择在大型居住区内投资有保障

    一些大型居住区内的商铺,由于其居民购买力持续和稳定,其商业一般会持续得到提升。对于这种类型的商铺如果趁低吸纳,会起到保值升值的效果。像在郊区的丽江花园内的街铺,其二手的成交价相较于早期的一手价格已经有了很大升值空间。市区大盘如富力广场,现在其小区铺售价在1万元/m2,而租金能够达到100元/m2。而它面向龙津路的街铺,售价估计可达2万~3万元/m2,由于其小区正在形成中,未来有一定的升值空间。

    置业锦囊5:选择有特定升值前景的区域和领域

    人民南路是广州传统的商业旺地,目前人民路的街铺售价在每平方米1万多元,如果将来拆除高架桥将有望升到每平方米3万到4万元。但现在要承担的风险就是高架桥何时拆还是个未知数。不过,现在这一地段的租务还比较活跃,投资回报率能达到8%,买这里的铺至少不会亏。最重要的是现在“执平货”,将来会“有数为”。另外,随着中国国有企业改革的推进,一些效益不好的国企谋划转制,为了妥善安置职工,他们会放出一些国有铺,而这类商铺的成交价一般会低于市场价。最近在第十甫路就有这样一单生意成交,成交商铺面积约300平方米,有4个门面,市场租价在17万到18万元,而其成交价只有1200万元左右,可谓划算。但这样的货毕竟不多,可“遇”而不可求,看你的信息是否灵通。

    现在国外大型商场铺一般是不会散卖的。散卖后很难形成合力,铸造品牌。目前在广州的大型商场铺,有的经营就很成功,有的就马马虎虎了。比如说,天河城广场由于只租不卖,对租客的层次控制严格,形成了品牌,其商业气氛之旺全城瞩目。荔湾广场散卖产生的问题多多,其商业价值相比于天河城已有天渊之别了。现在一些新的商铺,一般也意识到散卖的问题,而采取只租不卖或先做旺再卖的策略。总而言之,买商场铺要有风险意识,商场铺一般售价较高,所以一定要考察清楚其是否有与其高售价相匹配的高商业收益,再决定投资与否。