地产项目全程营销策划

    随着房地产业的发展,市场日趋规范化、理性,个人消费的成熟,锻造精品住宅是消费者、开发商乃至城市与社会发展的共同需要,是开发商树立品牌,赢得市场的必然手段,精品住宅是文化历史、建筑艺术、经济效益和社会效益的完美结合,如何锻造精品住宅,下面从房地产全程营销角度说说打造精品住宅。

    1、房地产投资营销:

    房地产投资分析是全程营销的起点,是房地产开发的关键,透过细致的市场调查,认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势,进行科学的SWOT分析,归纳总结出房地产价值,模拟出最有实现可能的价格方案,并进行投资风险分析,对价格方案进行调整,风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出,并提出规避的方法,通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争,取得土地是最关键的一步,土地成本决定了房地产开发的形式,这是供给给房地产开发提出的条件。当然,在我国特别是在北方,土地出让方式仍处于暗箱操作阶段。

    2、房地产定位营销:

    营销精品住宅的关键在于把握市场脉搏,进行准确的市场定位。

    细致的市场调查数据,是房地产定位的基石,这只是定量分析的开始,市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后,或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差,所以进行必要的定性分析是相当关键的,这有悖于现代经济理论,但正是中国的房地产业的环境、人文环境和跳跃性的思维方式,决定了中国房地产业市场定位的经验大于定量的特殊方式。

    开发的房地产,只有符合市场规律、引导市场,方才会得到较高的利润,甚至超额利润,只是迎合市场未必会取得市场,占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群,并能准确把握引导市场的开发商。只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光,才能锻造出精品住宅。

    3、房地产规划设计营销:

    房地产规划设计是房地产营销的第三个流程,经过准确的市场定位,根据目标客户群设计相应的房地产。

    “以人为本”是任何房地产设计所必需的,以人为房地产的主要的出发点和最终目标,这是创造精品房地产的最基本的条件。从项目的人文历史、地理地貌入手,进行总体规划布局和建筑风格定位,进行园林设计,进行配套设计,外观色彩、外立面设计。

    在开发过程中,户型的开发相当重要,要根据目标客户群进行定位,使户型配比相对合理,室内空间布局、装修美化、项目环境设计及文化内涵与艺术风格具有一定的前瞻性,是完成营销品牌设计的重要一环。对小区未来生活方式的引导是我们近期为全面提升小区精品意识,唤起消费者的潜在需求及创造消费市场全新的营销手段。

    精品住宅社区,园林的设计相当重要,不同的客户群对园林有着不同的要求,一般的,知识水平比较高的年龄在35岁以上的消费者,对中式园林有着比较高的趋向性,讲究石、水、桥、亭、径的协调与统一,面积不大,但内容极其丰富,一步一景,步移景换,古朴与回归自然之感;而前卫人士对外国景观有着较大的喜好。高档住宅的消费者对园林的变化与中档消费者有着很大的差别,准确的市场定位,符合目标客户群的园林设计,是小区走精品之路的第一步。

    精品住宅设计还包括住宅面积、品质、功能等正是目前极为迫切的一种需要,强调室内动静空间合理划分的同时,注重室外环境质量;完善的配套设施、方便的交通系统、宜人的空间设计,以及健身、娱乐、社区公共交流场所的设置,有助于提高业主们生活品质。注重人性化的会所生活场所塑造,以增加客户消费群的归属认同感和自豪感;努力将新理念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结合起来,从而提高住宅功能质量和住宅环境水平,为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间,无疑为打造精品住宅提供了可靠的保障。

    4、房地产形象营销:

    通过项目的整体包装,以所实到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。

    形象设计包括:周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装,通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象,从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。

    5、房地产建筑质量:

    房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程,建立健全的监理机制,严格控制生产过程,对建筑质量进行全方位的监控,是对客户最有效的保障,是锻造房地产精品的最基础的工作之一。

    房地产的生产过程,对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求,是打造房地产精品的必要的条件。

    对项目本区域的竞争市场及需求市场进行可行性分析,确立本项目的优劣势,进一步确定项目强弱势要点,进一步明确目标客户群的定位。根据市场确立广告宣传策略及入市时机,确立一系列的公关活动,并制定一系列的广告监控计划。

    6、房地产销售顾问、销售代理:

    根据本项目的具体情况,进行一系列的销售的准备工作。合理划分销售的周期及销售策略,制定可行的销售控制计划,并时刻对广告宣传效果进行监控,调整销售价格及销售策略。在销售之前,售楼处的包装、销售资料的准备、销售培训、组织与管理以及市场调查工作。专业化的销售是策划理念实现的重要条件,是精品住宅实现有效供给的最后一击。

    7、房地产售后服务--物业管理:

    “买房,买物业”这才应该是消费者最成熟的消费观念,房地产具有相当长的寿命周期,不是简单的一个概念、一个广告就会买下的,而现在不成熟的消费者“创造”了不成熟的开发商,使人们对物业管理的程度处于购房的次要地位,而精品住宅是离不开后期的物业管理的塑造。高品质的物业管理是精品住宅必然的要求,除传统的服务以外,更重要的是如何提高住宅的“环境”、社区文化建设及如何使物业管理升级,使小区能创造后续的市场升值潜力。

    总之,房地产的全程营销有效地支持了品牌战略、塑造、维护,提升项目形象,达到人力资源的科学配置,使开发房地产直截走向产业化、标准化,实现房地产业的换代升级。