汽车用品商城项目定位

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    项目整体定位
    1、商业整体定位
    城市商业要道并辐射深圳市的汽车专业用品商城
    2、商业理念定位
    深圳市首个开放式、国际名品汽车用品主题商城
    3、商业宣传定位
    天上的街市,名车的故事
    物流的要道,名车的天堂……

    项目经营主题定位
    1、影响商业经营主题的因素
    针对本项目的经营主题定位论述主要从几个方面进行分析:
    (1)经营规模
    特别建议:为达到主题商城的规模效应,建议将与其并行的另一栋裙楼同时拿下,同时将二栋的二楼用天桥连接,进而统一规划、统一销售。
    本商业裙楼建筑面积共4000多平方米,相对于笋岗一些大型商业来说,规模偏小,如:香江家具城、香江装饰广场建筑面积均达到3万平米左右。
    (2)竞争比较及市场潜力方面
    本文前面对笋岗商业物业分析中全面描述了笋岗各商业类型和业态现状,从中我们可以发现笋岗商业类型的特点:
    ① 笋岗片区、笋岗物流园区借助物流的优势,市场空白点被大量填补。
    ② 中高档汽车用品商业形态目前在笋岗片区、笋岗物流园区甚至整个深圳市都是处于稀缺状态。而随着私家车主的增多,www.fang668.com汽车用品市场需求将越来越大。笋岗仓库区自功能改造以来,片区内已集中了N家汽车销售、汽车维修等汽车企业群体。
    目前笋岗片区、笋岗物流园区中低档商业竞争明显加剧,随着笋岗片区、笋岗物流园区原来所依托的铁路北站的货运编组功能将被特区外的平湖大型编组站所取代,仓储功能也将向东、西两翼港口和平湖大型仓储区转移。
    另一方面,随着笋岗片区、笋岗物流园区及园岭片区等地中高档住宅带的兴起,预计未来2年内笋岗片区、笋岗物流园区的消费层次将会有力的推动笋岗片区、笋岗物流园区中高档商业物业的发展。
    (3)交通位置方面
    本项目商业在交通位置上有相对明显的优势,主要体现在:
    ① 贴近笋岗路,便利罗湖、福田客户的往来;
    ② 规划中的宝岗路装饰连接了车流量大的笋岗东路与泥岗路;
    ③ 笋岗片区、笋岗物流园区的改造将带来大量的居住群体,从而使本片区形成鼎盛的人气。
    从地理位置上来说,本商业有比较广泛的辐射范围,可以拓宽相应的客户来源,而不仅仅作为区域性商业。
    (4)周边商业业态、种类
    目前项目周边商业主要是以装饰材料、家居用品、办公用品、文具批发、旧货买卖为主的香江装饰广场、香江家具城、香江办公家具城、笋岗玩具批发市场、百全隆旧货市场等中大型商场;以汽车交易为主的万骏国际汽车交易市场、华南汽车展示交易中心等。
    商业种类以装饰材料、家居用品、办公用品、旧货买卖为主,并含有极少量汽车专业用品等。

    商业经营定位
    综合考虑上述因素后,本项目定位为:
    (1)消费群体定位
    以高收入并有良好教育背景、文化品位的中青年家庭高档消费及各类型企事业单位为主。
    (2)消费性质定位
    以满足企业、个人与家庭便利化的汽车专业用品需求为主。
    (3)消费群体区域
    以罗湖为消费主要集中区,辐射福田、南山及香港等地。
    (4)经营商品定位
    经营商品定位要点:主要考虑与周边商业环境的融合,有效利用周边大区域商业环境的人流,并在商城品质上做出差别,成为笋岗片区、笋岗物流园区核心商业,并反过来带动整个区域商业档次和品质。

    经营商品主题定位:汽车专业用品商城
    一楼:
    汽车外饰品:地胶、车毯、布套、座垫、车灯、牌照架、晴雨档、车罩、天线、挡泥板、静电带、旗杆灯、后车厢网兜、反光门贴、天窗、行李网、皮套
    车型改装:尾翼、行李架、防撞条、排气管套、汽车大包围、汽车保险缸
    轮胎、轮毂类:轮眉、轮胎、铝合金轮毂、轮胎装饰罩、轮锁
    电瓶类
    二楼:
    影音通讯类:CD音响、音像设备、扬声器、车载免提系统、功放器
    汽车内饰品类:排档锁、指南针、方向盘套、遮阳用品、香水、防曝膜、窗帘、排档头、仪表板、脚踏盖、多功能机架、CD盒、车用扶手箱、方向力把、后视镜、蜡拖、时钟、温度计、名片盒、香片、挂件、钥匙链
    汽车养护用品:内饰清洗/保护剂、外饰清洗/保护剂、轮胎清洗/保护剂、风挡玻璃清洗剂、抛光/研磨剂、引擎清洗剂、除锈/防冻液、聚酯镀膜(蜡)系列
    电器用品类:防盗系统、中控门锁、电动门窗、倒车雷达、车用剃须刀、负离子发生器、插头、车用冰箱
    油品:美孚、东风专用油
    上述商业品牌注重良好的社会形象性,进驻时进行商业品牌审查,确保知名品牌商城的整体名贵性。

    经营模式定位
    综合上述,我们认为本项目商业要做到"汽车专业用品商城",必须控制汽车用品类型和品牌,加强整体包装和商城宣传,成为知名品牌首选之地,使众多商家以进入本区为荣,使品牌汽车专业用品和品牌商城相映衬,主要经营模式建议:
    1、连锁经营
    主要针对国内着名商品品牌,以商家成熟的经营方式和强烈的品牌感染力聚集本商业的气氛。
    2、特许经营
    主要是引进国外着名商品品牌,实现深圳区特许经营专卖,从而吸引深圳其他区域客户群体消费。并对提升本商业的品牌和知名度有极好的帮助作用。
    经营管理模式定位
    聘请专门的商业经营管理机构。
    商业的管理机构是商业运作的核心。本商业所开创的经营模式和商品档次是深圳商业所少有的,加之本项目依靠笋岗片区、笋岗物流园区两大汽车交易市场,可在短时间内形成汽车专业用品商城的主题和浓郁的商业氛围,因此,建议聘请专门的商业经营管理机构。

    商业物业销售目标客户定位
    1、从区域、历史角度分:
    罗湖区的原住居民为主及部分罗湖区、福田区原住居民;
    广东籍的潮州人占相当比例;
    广东籍的香港人占一定比例;
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sp;  罗湖区中高收入新移民。
    2、从职业、年龄、收入角度分:
    公务员:年龄在35-50岁之间,双职工家庭,收入稳定,对该片区前景看好,有投资意识。
    高级白领:年龄在30-45岁之间,收入较高,对该片区前景看好,有投资意识,企业、银行、证券、外企等高级职员及管理人员。
    本地居民及广东籍潮州人、香港人:年龄在35-60岁之间,文化程度较低,自有商业物业租金回报理想,有多次置业行为,对投资商铺有兴趣,并具专业眼光。
    "家庭主妇型"的女性阶层(如"师奶"):年龄在35-60岁之间,有一定积蓄(如私房钱),但来之不易。有投资意识,对投资商铺前景看好,而对投资股市有一定恐惧感,有跟风倾向,希望通过商业物业稳定的租金回报获益的女性。
    个体经营者:有一定资金实力,从事与本商城主题定位相符商业活动的小业主,即自用型客户。
    (3)从投资、自用客户群体结构分:
    投资客户为主,自用客户为辅。

    价格定位
    1、价格制定原则
    (1)合理原则
    充分考虑各类因素对价格制定的影响,根据市场的需求弹性和产品的竞争状况,在不偏离合理利润太远的前提下,参考其它商业物业的市场行情,制定项目均价。
    (2)增值原则
    本商业物业在推出时低价入市,低开高走逐步拉高价位。
    2、价格制定
    参考之前周边项目的租金标准及宝安南路现有裙楼的租售价格,并考虑到商业物业的竞争性,为尽快回笼资金,建议贵司以低价策略取胜,坚持以快打快,以期促成本裙楼的销售,为贵司做品牌、创效益,同时有力发挥卓越市场营销之所长,展现卓越在同行中的综合实力。我司建议项目一楼均价定为:16000元/平方米;二楼均价定为:8000元/平方米,从而实现均价12000元/平方米。
    3、每阶段价格走势
    价格走势结合各期销控,遵循低价入市,低开高走的原则,保证各期的实收均价水平。
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