大厦商业功能设计方案与比较

大厦商业功能设计方案与比较,商业地产策划,商业地产策划案,商业地产 ,

    一、主力店铺的功能及区位设计
    1、自营主力店铺--超市的区位设计
    本方案给出了两种超市区位分布方案。方案一为B1/F1方案,即在B1部分划分出2800㎡左右,在F1部分划分出600㎡左右,共计3400㎡左右。包含收货区、滞货区在内。
    收货区、滞货区统一设在B1部分,B1、F1通过中央扶梯贯通一体,出入口、收银台F1部分双侧出入口共设四个收银台,B1部分设置六个收银台。
    方案二为F1/F2方案,即在F1部分划分出600㎡左右,F2使用整层,共计约为3300㎡。滞货区设在F2,收货区在F1,通过垂直电梯送达F2滞货区。
    F1部分设置六个收银台,F2部分设计两个收银台(方便顾客去三、四层消费)。

    2、超市面积控制因素
    无论是方案一、还是方案二,对自营超市部分的面积都进行了控制,总面积不超过3500㎡。这应的面积控制基于如下三方面考虑。

    消费能力:
    本案所在位置不是商业核心区,也不是居民社区商业核心区。对日常生活消费品的需求能力有一定的限度。一级、二级商圈内已有"美廉美"、"超市发"等中大型超市,价格、品种平民化色彩很浓。如MM超市一味与之比规模、比价格,未必占优势。

    营运成本:
    MM超市作为MM整体运作XX大厦配套商业的一部分,要以总的投资报酬率为评价选择的依据。为符合整体(来自:www.fang668.com)成本控制要求,超市部分不宜过大。在保证整体营运收益上,分租其他业态更易获得投资收益时,应选择分租联营。
    此外商务大厦内的配套超市也有一定的经济规模限制,以品质形象和客单价的诉求为店面规模的控制要素。

    店面效果:
    MM超市要把握业态本质,做出形象、做出效益。店面形象上要符合整体高档商务楼配套商业整体风格,并且与引进的品牌店铺相呼应。
    为明显区别于"美廉美"、"利客隆"总店的店面效果,我们建议XX大厦内MM超市借鉴中粮广场百佳超市、国贸中心华润超市、丰联广场屈臣氏店模式--定位于高端客户,强调人性化,舒适度及明亮色彩,合理价格,新鲜商品。 

    3、超市总体风格定位
    高鲜度:
    高鲜度包含双重含义。一是卖场整体风格时尚、新鲜,与一流商务大厦相匹配;二是商品陈列要有强烈的视觉效果。

    高品质:
    所有商品都有严格、规范的管理措施,特别是进口商品的选择及销售标识必须符合国家规定;生鲜商品必须符合食品加工企业卫生标准;商品保管及虫害防治有专业规范及专业合作单位定期防控。

    平价格:
    超市客户定位高端不等于价格定位高端。对高客单价的追求应通过商品结构来实现,而不是商品单价的畸高来实现。在Part 5部分中我们给出的超市综合毛利率是同行业、同规模的平均水平,我们不建议因为物业档次的提升而带来商品价格提升。尽管物业档次的提升会带来费用提升,但应通过商品组合、营运管理水平的提升来化解。高流转商品应保持不高于市场平均价格,特色商品不高于主力销售价格。

    二、组合业态的功能及区位设计
    1、各业态的选择及楼层分布
    在业态组合上,方案一只有MM超市一间零售店铺,汽车展示部分虽有销售但以展示为主,销售为辅。方案二有MM超市和数码产品专卖两间零售店铺,但两间店铺并不属于同业,没有内部竞争。
    餐饮、娱乐同样遵循保证主力店铺唯一性及与优选店铺有相近目标顾客群或关联消费原则,在店铺间保持合力效果大于单体运行效果。
    在楼层分布上,对店面形象展示要求高,租金负担能力强的店铺给予首层、二层。对店铺特色明显,定向消费群体比例较高的给予三、四层及B1部分,使特色店铺能获得相对低廉的租金,利于其发展。

    2、组合业态店铺间的互动效果
    方案一、方案二的业态面积比重及综合贡献评价如下表

对比方案

零售面积比重%

餐饮面积比重%

娱乐面积比重%

体育健身面积比重%

综合服务面积比重%

展示空间面积比重%

方案一

17

15

28

         24

3

13

贡献系数

1.1

1.3

1.5

1.1

1.5

1.1

综合效果

18.7

19.5

42

26.4

4.5

14.3

方案二

26

38

0

34

2

0

贡献系数

1

1.5

0

1.3

1.5

0

综合效果

26

57

0

44.2

3

0

    方案一汇总综合效果为125.4/7.6;方案二汇总综合效果为130.2/5.3。

    3、推荐店铺的功能要求

店铺

上下水

动力电

燃气

消防

环保

面积 ㎡

租期

样板店

超市

√

√

×

√

×

2000以上

3～5年

百佳超市、屈臣氏

星巴克

√

×

×

√

×

100～400

6～8年

国贸店、安贞店

麦当劳

√

√

×

√

√

300～500

10年以上

家和超市

中体倍力

√

√

×

√

×

3000以上

5年以上

长安大戏院

钱柜

√

√

√

√

×

3000以上

5年以上

朝阳门店

全聚德

√

√

√

√

√

1000以上

5年以上

和平门店

汽车展示

×

×

×

√

×

500以上

1年以上

长安俱乐部、崇光百货

    注:"√"表示此项有专门要求;"×"表示此项无特别要求。

    三、组合方案比选
    方案一优势:
    ①业态、业种进入比较全面,互动能力强;
    ②自营超市以B1为主,一定程度上增加分租收益能力;
    ③F4做健身中心通风、采光效果好,利于推广。
    方案一劣势:
    ①B1、F1分割过多会增加分摊面积,导致实际分租面积减少;
    ②F4做健身中心租金相对B1要高,对其市场推广压力有所增加;
    ③B1的使用功能重新划分,会增加部分改造投资。
    方案二优势:
    ①业态、业种相对集中,便于发挥群体效应;
    ②餐饮总体定位高,易于构建高端消费群体,提升商铺总体档次。
    方案二劣势:
    ①店铺行业关联度高,抗击行业风险能力有所减弱;
    ②中餐设定档次较高,在招商方面会有一定难度。

    四、营运模式及风险控制
    1、整体营运模式
    XX大厦商用房产要承担其借助大厦物业基础,提升XX大厦的责任。在营运模式上必须选择整体营运模式。对商用房产的使用先期整体规划,按规划方案进行定向招商、招租。
    自营、分租联营部分统一管理、独立核算。
    必须改变规划用途时,应选择相近使用功能替代。
    统一策划营销方案,统一进行市场推广,做大营销、小销售结合的营销模式。
    理念创新、管理创新、业绩创新。

    2、风险及防范
    行业风险:
    北京房地产市场总体商用房产投资走强,但强势并不稳定也不均衡。2003年第二季度总体情况以开始走低,价格下降、空置率上升,新楼盘还在增加。整体行业短期大幅上升的空间不大。但进入三季度世界经济及国内经济都有上升迹象,从风险防范的角度应持谨慎乐观态度把握整体经营及市场策略。

    个别风险:
    以MM商厦运作XX大厦的个别风险突出表现在两个方面。一是XX大厦本身不处于核心商圈,商业氛围不够成熟;二是以经营超市的经验拓展为商业物业全案营运管理,管理经验方面有所欠缺。
    对个别风险的(来自:www.fang668.com)防范应以扬长避短为原则。在商圈培养及招商初期,应给予客户较大幅度的优惠政策,以短期获利损失换取长期稳定收益。对管理能力方面的快速提升可以大胆创新,广泛合作,请专业人员或专业公司进行咨询或委托进行专项管理、策划等,以专业管理技术化解个别风险,抗击行业风险。

    3、管理架构
    XX大厦项目启动后,MM商厦可采用合署办公方式,逐步整合公司业务。整合后的公司可按业务职能设立五个业务部、两个管理部。

    五个业务及主要职能:
    ①超市经营部:负责连锁超市部分的日常经营。以门店管理、商品管理为核心业务。
    ②商业发展部:负责整体商业策划及营运效果分析,投资收益测算、核算,与专业人员、专业公司合作等。
    ③市场营销部:负责招商、招租,市场营销策划等。
    ④稽核部:负责防损、安全保卫、员工渎职追查及员工诚信管理等。
    ⑤物业、工程部:负责商铺的日常维修、工程改造管理、审核等。工程实施以专业合作公司的方式进行。

    两个管理部及主要职能:
    ①财务管理部:负责财务核算及财务分析。
    ②人事行政部:负责人力资源及日常行政管理工作。

大厦商业功能设计方案与比较