专案集资在房地产开发上的价值

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    过去,在亚洲房地产狂飙时,大部分的购物中心在开发阶段 资金的筹措都采取自有资金以及向金融机构担保贷款的方式,然 而,大环境已经改变,房地产的不景气使得房地产开发商在筹措 私人资金上有更多的限制,而资金流动性的降低更使得金融机构 对房地产业者的放款却步;因此,房地产业需要有新的资金筹措 方法去满足这样的需求,这一点在竞争激烈且风险较高的购物中 心开发上特别地明显。

    以目前亚洲购物中心开发的情况,“只要盖了就会有人 来”的观念已经不适用,购物中心失败的风险加大,结果就是传 统型态的贷款(银行联贷)的方式失效。归根结底,其原因乃是目前亚洲的经济情况不佳,消费者在花费他们辛苦所 赚来的钱时会更加审慎和斤斤计较;因此购物中心需要下更多的功夫去吸引消费者前来消费,当然购物中心本身也 必须要有竞争力才能在市场中生存--这一点,在过去房地产狂飙,资金取得容易的时期并没有被当成开发的首要 考量;而专案集资(Project Financing)的方法可以帮助购物中心提升竞争力及“建立一个好的诱饵”去掳获消费者。

    建立一个好的诱饵

    国际专案集资特别适合在今日亚洲的经济环境,它可使开发商或所有权人减少投入的资金及风险,同时又能促 进购物中心的竞争力,究其原因可分为两个层面:

    第一、专案贷款的标准不是建立在开发商或所有权人的信用能力或者财产的本身价值,现金缺乏的开发商或所 有权人会最渴望这种型式的贷款,因为透过这种方法,他们在一开始仅需投入很少的现金或自有资本就能集资到整 个开发案所需的资金。

    第二、专案贷款不须仰赖开发商或所有权人的资本或信用的背书,也不须依赖财产的价值,而是依据购物中心 短期及长期的竞争力,竞争力的要求意味着新的购物中心必须要有完善的考量以及合适的规划和设计,也需要有策 略性的规划和招商,以及适当的市场行销,以确保购物中心的可行性;这些竞争力的考量在过去房地产狂飙,资金 取得容易的时期并非当然的首要考量。

    要怎么收获,先怎么栽

    因为能降低自有投资的风险以及提升竞争力,国际专案集资因此被泛滥的开发商或所有权人视为万灵丹,当然 这种高风险的集资有着可观的代价,主要的原因有下列几点:

    第一、财务上的风险已由贷方(Lender)承受,同时贷方又背负大部份甚至是全部的开发费用。

    第二、贷方会设法藉由购物中心的经营成果去降低他们的风险。因此,为了确保贷款,开发商或所有权人将被 要求必须符合贷方的标准与条件,并且对于购物中心整体开发须有更严格的准则。

    专案贷款原则上是无追索权的,即贷方可能不会将开发商或所有权人的信用能力或者财产本身的价值列入贷款 要件,相对地,此种贷款的担保主要来自于对个案资产本身的抵押权以及对未来从招商所产生的现金流量的让渡权 利,因此,贷方承受较多来自于个案本身在技术上及经济上的可行性的风险,个案整体在经济上和技术上的可行性 也就会被仔细地考量。

    参与开发

    为了确保个案整体在经济上和技术上的可行性,贷方通常都会在开发团队中成为活跃的参与者;也就是说,贷 方会更仔细地监查开发商的业务以及购物中心的表现;此一参与的程度可深入到对个案要用的专家或顾问的聘雇表 达意见,或参与购物中心的规划、设计、营运以及商场的招商,而贷方的参与甚至可能是获得贷款的要件。

    专案贷款的贷方会希望购物中心开发过程、整体的效能及完成后的表现能满足他们的要求,通常这代表贷方的 权利优先于开发商或所有权人、个案的股东,或其它借款人或股东权益,贷方也可能会对未来购物中心完成后的营 运和维护谨慎考虑,以确保能有稳定的现金流量以及贷方的最终目标--投资报酬。

    合作关系

    然而,对于专案贷款,贷方与开发商或所有权人必须建立在合作关系

www.fang668.com 上。当然贷方可能希望能够积极参与开 发,但毕竟这不是贷方的生意,贷方不会想要有购物中心的控制权或经营权,在提供此种高风险贷款时,贷方须依 赖开发商或所有权人在兴建、营运和维护购物中心上的专业,相同地,开发商或所有权人也需要依赖贷方的know- how和专业以确保开发案在财务上的成功,并使投资报酬率达到极大。

    贷款的关键即在于贷方对于开发商或所有权人执行开发能力的信任程度。有些时候,开发商或所有权人是拥有 可观资源、专业和多年经验的大集团;而有些开发商或所有权人则可能仅是只有有限资源和经验的小企业,但他们 也可能有足够的专业和进展,让贷方信任他们的执行开发能力。

    实务上和经济上的考量

    另外一个取得专案贷款的关键因素是开发商或所有权人了解购物中心开发过程的能力。直到今日,很多亚洲购 物中心开发都忽略考虑开发过程的重要性,而适当的市场研究与可行性分析、区位分析以及规划和设计也因急着开 发而被忽略了,这结果就是很糟糕的营运表现及招商失败。

    在购物中心开发过程中,有一些重要的实务上和经济上的因素会大大地影响贷方提供专案贷款的意愿,这些包 括了以下几点:

    第一、开发商须达成个案整体成本及预期营收的严格标准。

    在贷方决定是否会提供专案贷款时,个案的成本以及购物中心预期收入同样是关键因素。高风险的专案贷款要 求较高的报酬,这代表着必须极大化可能的收入以及控制开发成本,这两点极大地影响贷方提供专案贷款的条件。

    第二、须由彻底的市场研究及财务规划指引开发的方向。

    在现在日益竞争的零售业市场,“为开发而开发”已不再可行。购物中心的开发必须根据完善的市场研究、消 费者的人口结构和财务上的评估预测,此外,个案的区位选择必须经过充分考量,如主要住宅人口和主要高速公路 的接近程度的分析,如果在30分钟车程范围内没有可观的居住人口,或很难从高速公路到达购物中心,贷方将会严 格地考量在不景气或竞争增加情况下,购物中心维持稳定成长的能力,过去有些时候,亚洲的开发商或所有权人不 愿意投资时间与金钱去作适当的市场研究,结果通常就是商场开发不符合市场需求,也因此不能将他们真正的可能 收入极大化。

    第三、承租户的业种组合必须符合购物中心整体的概念以及顾客的需求。

    商场的定位是走高价位或是低价位?是以都市化娱乐为主或是主题式直营畅货中心?或者是走流行高单价的购物 中心?购物中心的型态必须符合目标市场的需求,反应在它的设计及业种组合。这代表开发商必须研究商场消费者 的人口结构以及区位的分析。例如,在低收入的郊区开发一高单价、都市型、符合潮流的高楼购物中心是不可能符 合专案贷款贷方的要求的。在早期的规划阶段,承租户业种的组合就能被明确地陈述出来是很重要的,通常,贷方 不会只要求一个完整的承租户业种规划,而会要求在预先签约的承租户必须达到一定比例时才会拨款,最低限度, 在拨款前个案中的主力承租户必须已经签订合约。

    第四、购物中心须作好与竞争者的差异化。

    除了一个完善的承租业种组合外,周围环境的考量也是关键的,并且有助于对竞争者的区隔。购物的环境越让 人愉悦,消费者逗留的时间就会越久,消费者逗留的时间越久,消费在购物中心的花费就越多,而且如果消费者非 常喜欢购物中心的环境,那他们将会经常光顾,购物中心的收入即会增加。

    购物中心整体的概念或主题对于创造一个适宜的消费环境是另一项关键,而且也导致对承租户业种组合的规 划。在创造或延续品牌价值的层面上,设计可以是一个考量重点,庭园设计可以加强购物中心的竞争力,公共空 间、适当的植栽和非商业的活动都能够吸引顾客和最好的承租户。

    自古以来,购物就是一种社交活动。人们到市场不仅仅是去购物,也包含去看人和被人看,去认识朋友以及去 享受休闲时间,这道理一样适用在购物中心,公共交谊区、美食广场、娱乐场所、甚至公共图书馆都能增强购物中 心的整体环境,让购物中心不仅是购物的地方,更是社交的地方。而这对购物中心发展的影响乃是使得消费者逗留 的时间增长,消费更多的金钱,以及不断地光顾。

    第五、购物中心的设计不能仅以自我或艺术为目的,也须能够赚钱。

    购物中心必须以好的规划以及设计让消费者容易进出,并能让消费者尽可能地接触较多的商家,例如,消费者 动线设计的关键,是以商店正面能被消费者看到的直线设计为宜,如果消费者不能在购物中心里立即看到商店,他们将不太可能立即被吸引而往前步行,进而进店消费,如此的没效率设计,将会影响购物中心的营业额以及未来租 金收入和投资报酬。

    适宜的循环动线能使消费者更容易且迅速地绕完整个购物中心。购物中心会想要提供消费者最大的便利性,同 时让消费能接触最多的商家,然而,如果购物者在购物中心内迷路、疑惑,或者不想走太长

www.fang668.com 的距离,那他们将会在 达到最大购买量之前提早离开,同时他们也不大可能再度光临此一购物中心。

    相同的道理也适用在购物中心外部的出入口和动线,如果从外面的马路要进入购物中心很不方便或因出入口设 计太差而使消费者陷于车阵,那他们将不可能再回到购物中心,事实上,如果他们必须等很久才能进入购物中心, 那他们很有可能在他们第一次光临前就调头回家了。

    如果购物中心没有足够的停车位,那消费者也可能会有如上所述相同的反应,因此,购物中心必须要能规划适 量的停车位以满足顾客的需求,一般原则是以每100平方公尺的建物面积要有5个停车位,这个数字会随着购物中心 开发型态的差异而不同,所以聘请规划和设计专家去分析正确的停车位需求是很重要的。

    第六、施工过程需要能掌控时程以及控制成本。

    由于建筑成本的增加会影响购物中心长期的预期报酬,因此贷方对于施工的过程特别敏感。贷方通常会要求开 发商保证完工时间或要求承包商在约定时间及成本内完成建筑,贷方通常会视开发商或承包商营建管理的能力来拨 款,如果购物中心逾期完工而且成本超出预算,贷方可能会采取冻结拨款或处罚有责任的一方。通常,贷方会聘雇 自己熟悉的不动产管理公司或营建管理公司去监督开发商或承包商,以确保购物中心能在规定时间及预算内完成, 因此,对开发商或承包商而言,整个开发流程适当的工程管理与专案管理是很重要的。

    第七、好的购物中心管理是基本条件。

    你可能拥有一辆很炫的车,但是如果你不懂驾驶,你很有可能会撞坏它,相同道理也可运用在购物中心的经营 上,开发商必须对购物中心的经营有经验,对于没有经验的开发商,贷方会要求开发商必须取得专家的意见以确保 购物中心的经营能达到最佳的报酬。

    统一的设施管理和经营是成功的购物中心管理的特色之一。开发商必须指引整个流程以确保购物中心整体的品 牌形象能够符合承租户的需求,购物中心也必须出租给最适合的承租户,而且租约必须具有弹性和竞争性以随着市 场情况作调整。

    此外,购物中心可以藉由加强承租户的设计标准建立品牌形象,而且适当的行销及活动安排是成功的购物中心 管理的特色,这样的专业较可能降低贷方的风险,一个管理良好的购物中心不仅看起来很好,并且也经营得很好, 营业额及租金收入自然很高,购物者会不断地光临;因此投资人和贷方的报酬就能达到最佳化。

    随着国际专案贷款的机制在亚洲越来越普及,新开发的或现有的购物中心将必须展现出更大的经济上的可靠性 才能确保拨款。开发商必须更加把劲地向贷方展示他的购物中心能维持一系列的技术上和经济上的要求,这结果就 是购物中心有更好的规划、设计、兴建与经营,所有的人都将成为赢家,包括贷方和开发商、购物中心的承租户及 最终的消费者。

    隐藏的风险因素

    就参与本金(equity)的观点而言,贷方可能会要求个案开发商抵押土地和(或)现金做为投资股本,现金股本通常 都很少,约占整体开发费用的5%~10%,这比例虽然很小,但可使贷方确定开发商或所有权人在购物中心开发的 成功上有信心,下了认真的赌注。

    这就是开发商或所有权人愿意承受的隐藏风险,同时这也能确保贷方愿意接受看得到的风险。

    合作的代价

    因为贷方付出时间和精神在参与开发的过程以及提供复杂且有创意的无追索权贷款方案,贷方也会要求较高的 费用、利率、以及一定比例的报酬。贷方会花很多的时间和金钱去获得技术上及法律上的专业,以评估整个开发案 的可行性;此外,在提供可能损失或政治风险的保险上也有较高的成本,特别是当个案的开发是在一个没有测试过 或新的市场时。还有一些费用是监督购物中心在后续经营期间对专案贷款的使用情形以及一些不可预料的变数所隐 含的成本。

    较高的期望报酬

    虽然贷方的高度参与及监督代表购物中心的开发商或所有权人将有更高的资金取得成本,贷方对个案的积极参 与和兴趣将可确保购物中心长期的获利能力和经济上的成功。贷方及开发商或所有权人的终极目标乃是开发一个能 够达到贷方最大期望报酬的购物中心,这价值远远超过一开始高额的资金成本。为了符合贷方的期望,新开发的或 已经存在的购物中心将必须表现出更大的经济上的可靠性才能确保拨款。开发商必须更加把劲,才能向贷方展示出 所开发的购物中心能在技术上和经济上维持一定程度要求的能力。

    双赢的局面

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    国际专案贷款对亚洲购物中心发展的影响是很显着的,购物中心将会有更令人愉悦和舒适的环境,更容易到达 的区位,更吸引人的承租户及产品组合,专案贷款以及其加诸在购物中心产业的准则将能提升购物中心的生存能 力。购物中心的竞争能力越强,购物中心在竞争增强的环境中生存能力越强,同时吸引顾客多消费及多光顾的能力 也越强。

    就承受可观的贷款风险的贷方而言,专案贷款的要求符合他们的需要。而开发商也将因提高购物中心的营业收 入、租金、和利润而受益。

    最终,整个亚洲的消费者也将因有更好的购物环境而受益。

专案集资在房地产开发上的价值