新时期的房地产策划

    重庆房地产行业经过约8－10年的发展，已经进入了一个新的发展时期，主要表现在：

1、经过较长时期的发展，市场需求量已经释放了很大一部分，逐渐从卖方市场转向买方市场。

2、从多层、高层、小高层到花园洋房、联排别墅、叠加别墅，到独立别墅，各种类型、各种档次的产品形态均有较大的体量投入市场，已经形成了一个比较完整的产品形态体系。

3、各种产品形态自身也形成了一个比较完善的体系，并且有多方面的创新。

4、无论是作为供给方的开发商还是作为需求方的消费者，均渐趋理性。

5、市场逐步走向规范化。

    房地产业已经进入新的发展时期，面对新的形势，相应的也对策划提出了新的要求。这些新的要求体现在策划工作本身、策划的各个环节和策划团队等方面。

    就策划工作本身而言，在行业起步和发展的初期，由于市场形势好，卖方主导市场，有一套规范的策划流程并配置合适数量的熟悉策划流程的人员，基本就可以比较理想地完成一个项目的策划工作。新形势下则需要对各策划环节有所研究，要求较高的专业性和创新性。

    以往的策划和销售具有较强的相对独立性，只要按常规策划流程进行工作，销售团队按常规流程工作，就基本能实现理想的销售效果。新形势下，则要求策划与销售密切联系，甚至与销售直接挂钩，更加强调实效性，强调策划对销售的渗透作用。

    从策划的各个环节来看也提出了新的要求。

    在市场调研环节，以往的市场调研对市场供应做得比较完善，强调的是市场上有什么，还缺什么，而忽视了消费者最需要什么，在过去市场形势良好的情况下，这种方式确实能达到目的。新形势下，由于市场供应饱和，应该强调消费者的需求。

    当然，以往对需求的调研工作也在开展，但大多数是通过问卷的形式，并且调查的项目也主要局限与年龄、职业、收入、对区域的认同度、对房价的承受能力等最基础的方面。房地产经过几年的发展，这些最基本的情况已经有了一定的积累，而且市场的供需状况也使得这些特征比较显然。新形势下，则要求在此基础上，更加深入、细致、准确，调查方式也要突破问卷等不易表露消费者真实情况和意图的形式，通过观察法、访谈法等发现消费者在习惯、行为、心理等方面最真实的情况，提高准确性，并且要特别注意深入的分析研究。

    在产品研发环节，以往主要是从现有的产品入手研究，这种方法的一个缺点就是针对性不强，不能适应市场变化。新形势下，应该强调直接从消费者研究入手，研究地区的历史传统、文化底蕴、人文环境，研究消费者的其行为习惯、心理等，从而对产品规划设计提出合理的、具有针对性的建议。

    在营销推广环节，以往主要是常规流程进行，强调规范动作。新形势下，则更加强调策略性，要求对营销推广的各个环节做得深入、到位。在这方面，快速消费品行业的做法比较成熟，我们可以借鉴家电、食品、服装等行业的成功经验。

    新形势下对策划工作本身以及对策划各环节提出了新的要求，相应的对策划团队也提出了新的要求。

    以往的房地产策划主要是从房地产本身来操作项目，新形势下则要求突破这一规则，从经济的角度、金融的角度等多个角度来操作项目。另外由于在市场调研环节、产品研发环节、营销策划环节，涉及了经济学、社会学、人口学和统计学等各个学科的知识，因此要求策划团队具有更加丰富的知识结构或者具有强大的资源整合力量。

    由于行业发展至今已经有8－10年的历史，策划工作已经形成了一套比较完善的流程，现在需要在各个环节做得深入细致，因此对相应的各个专业人员要求突出专业性和创新性。

    在快速消费品行业，