大厦管理公约

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    前言
    本公约制定的目的在于通过本公约的实施,以界定各业主/用户对于广东省广州市天河区xx路xx号的"xx国际广场"(以下简称"该广场" )及其设备、服务设施的管理、保养及维修订立规定,达到对该广场的统一管理,以保证该广场的所有业主/用户有效地使用其购置/租用的物业,以及规定各业主/用户对该广场的管理及公共开支所须负责的责任。
    本公约自以下当事人签署后即生效,该广场的所有业主和非业主使用人均受本公约各条文的约束。业主更换,本公约继续有效。管理公司对本公约的条款享有解释权。

    特别提示:本公约的签约单位为
    1.广州市xx房地产有限公司(以下简称"发展商")
    2.(一般的社会购买者名称)  (以下简称为"业主")
    3.广州xx国际广场物业管理有限公司(以下简称"管理者")

    第一章  定义
    一、在本公约中,除文意另有所指外:
    1."该土地":指根据广州市《国有土地使用权出让合同》穗国地出合(1998)419号文及《国有土地批准书》穗国土建用字(1998)5xx号文,由广州市国土局出让位于天河区xx路以西xx院地段约14369平方米的土地使用权之土地。
    2."土地批文":指有关的国有土地使用证编号为"穗府国用xx字第特167号、168号、169号"及有关的文件及修订。
    3."该广场":指座落于该土地上的xx国际广场或其任何部分。其中写字楼、购物商场、酒店公寓、餐厅、康乐设施、会议中心、地下车库,并其总面积约为 195,000平方米。
    4."公共地方" :指在该广场内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及(来自:www.fang668.com)通道、各扶手梯、直梯、楼梯间、行人道、行车道、卫生间、梯台、天台、绿化区及休息地方、管理者办事处及各监控室、电表房、锅炉房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制室、电话机房、消防泵房、光井、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该土地及该广场的业主和用户及访客而设并供其共用的其他地方或范围,但不包括任何业主拥有所有权的地方。
    5."公共服务设施":指为该广场的利益而安装的设备、仪器、电机、装置、树木、管道、电缆、电线。但任何只供个别业主及租户使用的设施不包括在内。
    6."装修手册":指管理者(如以下所定义)就各业主在其所属单元(如以下定义)的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。
    7."用户手册":指管理者为管理该广场而制订有关写字楼、商场、公寓、车位及有关设施的使用守则。
    8."管理费用":指管理者因管理及保养该广场而引起的所有费用和开支。
    9."维修基金":指用于维修、替换该广场公共设备的款项。
   

www.fang668.com 10."管理者":指被发展商广州市xx房地产有限公司聘用为管理该广场的任何个人或公司。
    11."业主":指对每个单元合法拥有或共同拥有所有权的人士,并包括其日后通过合法程序而成为当时的合法继承人或当时的转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如果该单元已被合法抵押,则"业主"就包括该抵押人和受押人(抵押权人);但以上所述受押人(抵押权人)只是在受押人(抵押权人)占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。
    12."发展商":指该广场的发展商广州xx房地产有限公司。
    13."单元":指在该广场内的写字楼、商场、酒店公寓、车位或其它部分。
    14."写字楼":指根据本公约规定作为办公用途的有关单元。
    15."商场":指根据本公约规定作为购物用途的有关单元。
    16."酒店公寓" :指根据本公约规定作为出租居住用途的有关单元。
    17."车位":指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方。
    18."摊分费":指由该广场在大项设施设备维修上的需要而作出一次性的支出,并当维修基金不足以支付或有关支出超过维修基金百份之五十之储备的情况下,管理者向各业主收取用以支付前述支出的金额。
    19."业主委员会" :指各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。(以下简称"业委会")。
    20."业主大会" :指按照本公约第七章举行的业主大会。

    第二章  业主的权利和义务
    一、业主的权利
    在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规,并按期缴交有关费用的先决条件下,各业主将享有下述权利:
    1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。
    2.业主有权将其所属单元,以上行为明确地受本公约限制和保障。
    2.1 出售、转让、抵押按揭
    2.2 出租于第三者
    2.3 以其他方式处置
    2.4 变卖
    3.各业主可依法使用广场内的公共地方、公共服务设施,但不得损害他人利益。
    4.业主有权(来自:www.fang668.com)参加业主大会,对广场内的各项管理决策行使投票权,业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算,超出部分按四舍五入处理,不足100平方米的按一票计算。
    5.业主可根据本公约条款维护自身的权益,可以监督广场管理公司的管理行为或提出合理建议。

    二、业主有以下的义务:
    1.在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策及本公约的规定,维护物业及其他业主的公共利益。
    2.广场业主委员会成立后,执行业主委员会或业主大会的决议和决定。
    3.全体业主和用户应遵守管理公司根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关广场的管理规章制度,并配合管理公司做好广场的各项管理工作。
    4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。
    5.加强安全防范意识,遵守有关广场安全防范的规章制度,自觉做好防火防盗工作。
    6.业主或用户如需进行室内装饰装修,必须遵守物业装修手册内的各种规定,并填写申请表,报管理公司审批,并缴纳装修按金后方可按规定

www.fang668.com 施工。装修完工后,由管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),按金予以退还,否则视违章情况予以扣除(来自:www.fang668.com)并限期整改;如属统一清运装修垃圾和余泥的,还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。如在规定时间外使用公共设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
    7.业主如请管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修与维护,应支付有关费用。
    8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修与维护的,业主应及时进行维修维护;否则,由业主委员会委托管理公司采取有关措施,其费用由当事业主按规定分摊。
    9.与非业主在建立使用、维修维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知对方遵守本管理公约,并承担连带责任。
    10.若公共设施或其他业主权益遭受人为损坏,损坏者须负责原样修复,如造成损失,应予赔偿。
    11.使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时,应按规定交纳有关费用。
    12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。
    13.自觉维护广场精神文明建设,搞好业户关系,互助友爱,和睦共处,共创文明商业广场。
    14.在本物业范围内,不得有下列行为:
    14.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
    14.2擅自对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行凿、拆、搭、建;
    14.3占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);
    14.4损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
    14.5在公共场所堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
    14.6在公共场所存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
    14.7践踏、占用绿化用地,损坏、涂画建筑小品;
    14.8影响市容观瞻或本广场外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
    14.9随意停放车辆;
    14.10利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
    14.11法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

    第三章 管理
    一、一般事项:
    1.管理公司的责任在于管理和维护该广场的每一部分且受本公约的约束,须遵守和履行本公约中其有关的责任及义务。
    2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。

    二、管理公司的权利及责任
    1.在不抵触本公约的前提下,管理公司有权去完成所有有关广场管理和维护的事项,具体如下:
    1.1 检查、巡察广场的公共部分,必要时包括所有单元的内部。
    1.2 从事任何必要工作,包括维修养护、保安、清洁、绿化等,以保持广场每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。
    1.3 预防及制止任何不符合本公约规定的行为,并追讨当事人赔偿其造成的损失,以维护全体业主的公共利益。
    1.4 控制该广场内所有车辆停放、行人交通,对乱停泊车辆上锁或拖离,并向该车主收取拖离及有关费用。
    1.5 制止及纠正各业主违反本公约规定的行为,
    1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。
    1.5.2书面通知违约业户纠正错误,并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时,采取相应的行动;如属紧急情况,可不必书面通知。
    1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。
    1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。
    1.6 按本公约规定,要求并收取所有广场业主应付

www.fang668.com 的管理款项,支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。
    1.7 根据财务预算,本着合理节约的原则有效控制管理开支,并做好帐目记录,定期向业主通报。
    1.8 为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保,其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。
    1.9 向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。
    1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙,包括灯光及其他饰物。必要时,管理公司可以组织该广场内的文娱活动。
    1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。
    2.管理公司根据本公约做出的行动及决定,在各方面对所有业户均有约束力。
    3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:
    3.1 为履行本公约所做出的一切合法行为。
    3.2 因下列原因造成的服务中断:
    3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;
    3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;
    3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;
    3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。

    三、管理公司酬金
    1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前,该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后,管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。
    2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。

    四、管理费及其他费用
    1.为确定业主应付的管理费用,管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示(来自:www.fang668.com)该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。
    2.为确定管理预算,第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起,至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始,至该年十二月三十一日止。
    3.管理费支出包括但不限于下列各项:
    3.1 管理公司员工开支;
    3.2 公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;
    3.3 广场绿化费用支出;
    3.4 广场环境卫生费用支出;
    3.5 广场保安及消防装备费用支出;
    3.6 行政办公费用支出;
    3.7 物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;
    3.8 环境美化及节日装饰费用支出;
    3.9 税金支出;
    3.10管理公司酬金。
    4.无论物业是否空置、出租或自用,各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。
    5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务,管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。
    6.在业主委员会成立前,物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后,该收费标准由物业管理公司与业委会商定。
    7.当管理帐出现正常亏损,管理公司将重新修改财务预算,并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后,确定出每一业主应加付的数额,管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下,该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。
    8.如有关会计年度出现盈余,则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。

    五、管理费用及其滞纳

www.fang668.com 金的缴付
    1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费,管理公司另有规定的除外。
    2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项,则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:
    2.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。
    2.2 收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。
    3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释,管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼,由此引起的不便或相关费用由该业主承担。
    4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项,均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。

    六、维修基金
    1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
    2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。
    3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理,不得挪作他用。
    4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时,其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由维修基金垫支,垫支部分应向业主收回。
    5.维修基金的使用,由管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。
    6.在任何业主停止拥有或使用该单元时,维修基金将不退还,但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书,该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。

    第四章  该广场或部分受损不宜使用时的规定
    一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏,以致大部分不宜使用时,则管理公司须召开业主大会,会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。
    二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况,致使修复或重建该广场的方案已不可行时,各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖,并将变卖所得的净收益,按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。
    三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下,各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销,每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。
    四、若议决修复该广场,每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用,以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。

    第五章  业主大会及业主委员会(业委会)
    一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格,并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会,管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会,选出业主委员会及主席,并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:
    1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议,以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项,或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。
    2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事项。
    3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
    4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。
    5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
    6.各业主每户拥有一份所有权份额,即有一票。
    7.如投票票数相等,主席可投第二票或决定性的一票。
    8.业主可亲自或派代表投票,未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
    8.1 未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
    8.2 委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人,则须加盖公章。
    8.3 委派代表的文件须于开会前一天交予管理公

www.fang668.com 司。
    9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力,惟:
    9.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。
    9.2 除非全体业主均亲自或派代表出席会议,否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。
    9.3 抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。

    二、业委会的组织、会议及权利
    1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生,应不少于五名;业委会任期为两年一届,可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。
    2.业委会的成员在下述情况将终止其职务:
    2.1 有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。
    2.2 有关成员不再拥有该广场的任何所有权。
    2.3 有关成员破产或触犯刑事法律。
    2.4 有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。
    2.5 业主大会议决辞退的有关成员。
    3.业委会由主任定期召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出决定须经过半数委员同意。
    4.每三个月(来自:www.fang668.com)至少应召开一次业委会会议以决定该广场的日常管理事宜,如1/3以 上的委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
    5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员,并列明开会时间、地点及讨论事项。任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。
    6.所有问题的决定,均按少数服从多数的原则。
    7.业委会应包括以下的职位:
    7.1 主任
    7.2 副主任
    7.3 执行秘书
    7.4 任何经业主大会所指定及界定的职位
    8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项:
    8.1 所有成员职位的委派、辞退或改变;
    8.2 所有业委会议决事项;
    8.3 曾出席会议的成员。
    此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。
    9.业委会决议对全体业主均有约束力,并应予以公布。
    注:本公约内容条款如与政府政策法规有抵触,应以政府政策法规为准。

    附录
    关于xx国际广场管理公约承诺书
致:xx国际广场物业管理有限公司
    为维护及促进广州xx国际广场的管理,本人/本司现同意遵守与xx国际广场物业管理有限公司签署的"xx国际广场管理公约"内的一切条款及有关修订内容。
    本人/本司亦同意在转让上述广场任何部分时,于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述广场的管理公司,并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订内容的承诺协议。
    在管理公司收到本人/本司承让人的承诺书前,如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为,法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。
    广州xx国际广场              xx国际广场物业管理有限公司
    xx楼xx号单位业主
    (业主     )签署       (法人代表     )签署
    年 月  日                年 月 日
    本《管理公约》共十六页,此页一式两份,业主/用户及管理公司各持一份,同具效力。

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