对物业服务企业经营困境的思考

对物业服务企业经营困境的思考
 
《住宅与房地产·物业管理》2008年第4期　

    最近上网，发现国家发改委最新公布的CPI同期增长幅度达到了7．1％，说是又创了历史新高。CPI又创出历史新高这已经不算是新闻了，在刚刚过去的一年中，CPI已经是屡创新高了，就连对 CPI涨幅尤其敏感的股市这次都没有太明显的反应，看来国人对物价的上涨已经麻木了，何况今年年初还有一个百年一遇的雪灾来凑热闹，大家就更加觉得是意料之中的事了。

    对于物业服务行业的从业者来说，在全国一片涨价之声的鼓噪之下，最想问的还是那句老话：什么都涨了，物业服务费什么时候涨?

    从物业服务行业在中国诞生，经过二十多年的发展，这个曾经被广泛看好的朝阳行业也进入了其发展的冬天。物业服务费长期不涨和当下物价的普遍上涨、《劳动合同法》的实施带来的用工成本的增加，就像2008年初的雪灾一样，对物业管理行业的经营造成了巨大的影响，许多物业管理企业的生存已经面临严峻的挑战。

    造成物业服务企业成本增加的主要原因有两个，首当其冲的就是人工成本的增加，人工成本增加的原因是多方面的，一是物业服务行业受到了“民工荒”的影响，物业服务行业属于劳动密集型的行业，基层员工大部分是进城务工的农民工。这几年农村政策在不断转好，进城的农民工有回流的趋势；另外，发达地区由于制造业的发展仍然保持对农民工的大量的需求，供给和需求的矛盾必然导致工价的上涨。二是物价的上涨提高了员工的生活成本，客观上有提高员工薪酬的必要。去年以来，全国的物价尤其是居民生活必须品的价格上涨迅猛，作为应对，各地政府普遍调高了当地企业职工的最低工资标准，以保障低收入人群的基本生活水平，而物业服务企业中的低收入员工占的比例很大，最低工资标准的调整对物业服务企业成本的影响显而易见。而低收入员工工资的调整又打破了物业服务企业原来不同层级员工的薪酬平衡，无奈之下，物业服务企业最终只能也必须以一次薪酬的普遍上调来重新找回平衡，这一普遍上调对人工成本的影响就可想而知了!三是《劳动合同法》的实施增加了企业在员工社会保障方面的支出，根据《劳动合同法》的规定，企业必须与员工签定劳动合同，并且为员工购买必要的社会保险。过去由于物业服务企业的基层员工大部分来自农村，特点是流动频繁、不稳定这些员工主观上不愿购买社会保险，而物业服务企业为了节约成本也乐得不给这些员工购买社会保险。但《劳动合同法》实施后原来的做法就行不通了，物业服务企业必须依法给所有员工购买社会保险，购买社会保险的员工数量增加了，企业的人工成本也就上去了。

    造成物业服务企业成本增加的另外一个重要原因是物价上涨带来的物业服务企业办公、设施设备保养维修所需的物料等消耗品成本的增加。由于物价的普遍上涨，物业服务企业保证正常运转所需的办公用品、服务设施的支出提高了，对物业设备设施进行维修保养，保证其正常运行所需的物料的支出也提高了，这些成本的提高对物业服务企业总体成本的影响也不容小觑。

    一边是成本在不断攀升，而相对的另一边却是收入不能增长。物业服务企业的主要收入是物业服务费，物业服务企业的收入要增长，在不改行的情况下，上调物业服务费标准是惟一的办法。但从目前的物业管理市场来看，物业服务费的上调困难重重。第一重困难是现有的法律法规，目前的物业服务费定价还保留着政府指导价这一规定，如普通住宅的物业服务费就必须遵循政府指导价，但要命的是各地的政府指导价确定之后往往是数年甚至是十来年也不上调，没有任何指导意义，惟一的作用是帮业主省了钱，苦了物业服务企业，最终惯坏了业主。虽然非住宅物业和已经成立了业主大会的普通住宅物业可以实行市场调节价，但有一个较低的政府指导价作为参照，这市场调节价还能高到哪里去?还能按照市场和价值规律来定价吗?这样定出来的市场调节价最终也只能是比政府指导价象征性的高一点，起一点“调节”作用而已!第二重困难是业主大会，一个物业一旦确定了物业服务收费标准，不管你依据的是政府指导价还是市场调节价，也不管物价是涨是跌，要么是业主大会没有成立无法涨价，要么是业主大会成立了，怎么着都行就是不让涨价，总之物业服务费标准要想提高是万万不能的，除了卷铺盖走人物业服务企业再没有更好的办法，但是别以为走人是件容易的事，弄不好业主闹事了，政府有关部门还得追究物业服务企业妨碍社会稳定的责任，

    是不是朝阳产业已不敢妄谈，如何应对目前的困境却是实实在在摆在物业服务企业面前的难题，毕竟生存下去是头等大事。针对造成物业服务企业经营困境的几个主要原因，笔者认为与物业服务行业相关的各方尤其是政府主管部门应当高度重视，并应采取切实可行的措施帮助物业服务企业度过难关。

    首先，价格主管部门能否对物业服务收费的价格政策有所作为，在这个连大米白面的价格都放开多年已经完全市场化的时代，物业服务费还有没有必要实行政府指导价?退一步说，即便真的有必要实行政府指导价，价格主管部门也应当定期了解物业服务企业的经营状况，通过实际测算并核定合理的政府指导价标准后定期公布实施，而不是无视物业服务成本的提高，几年甚至是十几年不调整政府指导价的标准，导致物业服务企业的经营举步维艰。让政府指导价有其名也有其实吧!

    其次，行业主管部门能否对业主大会和业主委员会的成立和运作有适度的监管，对中国这个刚从两千多年封建社会走出来才一百年的国家来说，社区民主的进程无疑是雄关漫道。作为主管部门不能操之过急，不宜一下子放开完全让业主自治，而应该适度监管，逐步放开，至少应该在行业主管部门的监管下，业主大会能够顺利及时成立，业主委员会作为业主大会的执行机构其言行能够代表业主大会的意志，使业主委员会能够代表全体业主成为物业服务活动中真正的法律主体，行使主体的权利和义务。物业服务行业在主体缺失的情况下出现的问题已经太多了，包括物业服务费一旦确定就无法提高以及由此产生的恶性循环。

    第三，行政主管部门能否减少一些物业服务企业身上背负的社会管理责任，还物业服务企业一个“企业真身”，物业服务企业也是企业。中国的物业服务企业从诞生起就承担了太多的社会责任，从防火防盗到治安管理，从计划生育到社区稳定，物业服务企业分担了多少基层行政管理部门的职能，又替基层行政管理部门承受了多少过失，却从来没有收获任何物质回报。过去物业服务行业的成本低日子还能过得去也就不说了，可是现在成本高了利润没有了，过去承担的社会管理责任就成了物业服务企业不能承受之重了。

(作者：周叶)