中国房地产市场过热问题研究

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    2001年7月13日,北京获得08年奥运会主办权,随后北京楼价一路飚升,一位国外投资商信心十足地表示:看好2008年前的中国房地产市场。几乎同时,2001年7月12日,国务院发文明确2005年第十届全国运动会由江苏省(南京市)承办。然而,与北京不同的是,直到2003年初,这座以“生活慢节奏”着称的古城才表现出“涨价”的巨大潜力。是年,南京拆迁约400万平方米,爆发“邓府巷自焚事件”,推动了中国拆偿补偿制度的完善,并引发了中央对房地产市场的警觉。

    时间顺序上的紧密联系使很多人坚信:奥运会、全运会、世博会这些有影响力的赛会所引发的城市大规模拆迁是中国房价上涨的始作俑者和罪魁祸首,然而,事实真的是这样的吗?

    纵观全国,从名不见经传的县级市,到迅速崛起的一线都市,从相对落后的中西部,到发达的沿海地区,出现了全局性普遍的住房价格上涨,这就不是一个“重大赛会”所能解释的了,甚至于房地产价格上涨过快成为一个全球性的问题。那么,真正的原因又是什么呢?中国楼市将往何处去?

    在中国,谈论任何问题都离不开“有中国特色的国情”,那么,就让我们结合国情探讨一下中国楼市泡沫的成因和趋势。

    第一,二十年“婴儿潮”和大学扩招造就了中国楼市的“忠实客户群”,也决定了中国楼市的“短命”特征。

    “市场需求”是分析任何经济问题最关键的出发点之一,那么,中国房地产市场的强大需求究竟源于哪里呢?有人认为,中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城,从而使中国房地产的市场需求持续旺盛,这正是很多中国主流经济学家经过大量数据调查后得出的貌似强有力的结论。然而,理论上的强大并不等于现实的可行,中国的城市化并不像专家头脑中想的那样“顺理成章”和成为房价飙升的发动机。

    首先,中国城市化任重道远,不可能复制欧美日模式。中国是一个城乡“二元结构”社会,政府通过严格的户籍制度把中国人区分为“城里人”和“乡下人”,这与西方国家根本不同。长期以来形成的“既得利益”和“社会保障”的困扰使得积重难返的中国户籍改革推行了8年仍无实质进展,为农业人口的城市化制造了巨大障碍,数以亿计的进城农民并没有顺利地成为城里人,相反却成为“新城市流民”,导致社会治安状况急剧恶化。政治制度的“滞后”造就了中国的“城市化假象”。中国有14亿人口,要实现70%人口的城市化,远远超出了中国乃至全世界资源的承受能力。有专家做过有趣地统计:如果中国人全部达到美国人民的生活水平,那么,中国的GDP至少要达到美国的50倍,这显然是不可能的。“资源瓶颈”成为中国城市化“不可承受之重”。大家不要只看到欧美日的高消费生活,实际上他们是建立在对全球第三世界国家自然资源、廉价劳动力“掠夺”的基础之上的。日本拥有67%的森林覆盖率,却严格控制林业采伐,而是从东南亚大量砍伐热带雨林,从中国廉价进口一次性木筷;美国近几年把大量工厂搬迁到中国,却通过对技术和品牌的垄断攫取了利润中的绝大部分。据报道:一台中国制造的美国品牌的ipod机,美国公司的利润是62美元,中国加工厂仅得到了4美元的加工费。一位叫“谢国忠”的中国人说“中国在国际交换中仅获得了一点面包屑而已”,让我们看到了中国模式的悲哀;美国《华而街日报》发表了一篇《我们思考,他们流汗》的文章,显示了美国人的优越感;中国媒体频发的《中国价格被贴全球,中国人为美国养老》类的文章,引发了全民对“中国模式”的反思;也许正因为这样,中国政府才痛定思痛地提出了“建设创新型国家”的战略构想。

    总之,处于经济全球化“食物链底层”的中国亿万廉价劳动力,想要与经济大鳄们“分享全球经济盛宴”,仅仅是“画饼充饼”而已。在我们这一代人的“有生之年”,中国人不可能达到欧美日的发展水平,单凭热情、勤奋和“经济大跃进”的勇气是无法完成市场经济制度再造和全民素质提高的“城市化”任务的。

    其次,中国建国50年来落后的基础教育使中国城市化不得不付出“时间推后”的惨重代价。日本之所以能从一个资源贫乏的弹丸小国一跃成为经济强国,与其从明治维新开始的“重教国策”分不开的。而社会主义的中国,虽然到处都能看到“再苦不能苦孩子,再穷不能穷教育”之类的标语口号,但基础教育的投资却始终处于世界的“后进行列”。我们无法想象数以亿计的家庭贫困、知识贫乏的农民,仅仅因为进了城,就能在一夜之间脱胎换骨,挤身白领行列,并拥有购房实力。现实是,绝大多数进城的农民,甚至包括包工头一类的“上层民工”,都难以承受城市中高昂的房价。虽然他们的确希望能在城市中拥有一套属于自己的住房,虽然这个阶层人口众多,但由于其现实收入和预期收入的双重低下,把他们归结为中国房地产市场的巨大有效需求,显然是不能令人信服的。

    那么,一定程度上导致

www.fang668.com 本轮房价上涨的真实需求又来自哪里呢?

    统计显示:1962年至1982年是中国出生人口最为庞大的二十年婴儿潮,累计出生人口超过4亿5千万人,而这批人现在全部进入就业期,购房需求旺盛。但真正的有效需求还在于1998年朱镕基政府推出的“高校扩招”政策。当时面对巨大的就业压力,朱镕基出于“减轻全社会失业压力,让年青人回归高校”的战略考虑,强力推行“高校扩招”。显然,这只不过是“权宜之计”,暂时缓解的就业压力必然在四年之后更大规模的爆发。2002年,第一批扩招大学生毕业,这群大多离乡背井的年青知识分子们,拥有了较高的收入,不愿意回到落后的农村。僵硬的户籍制度使他们在城市中始终缺乏“归宿感”,由于没有“户口”,他们无法在本地登记结婚,无法公平地让孩子享受当地教育资源,甚至于买辆自行车都上不了牌照。这群无依无靠的大学生,只能通过购房实现人生最基本的梦想,他们才是中国房地产市场最刚性的需求。

    但是,我们也不得不注意到,随着“婴儿潮”期间最晚出生的人都已进入就业、结婚、购房期,那么,这股由“婴儿潮”和“扩招潮”部分引发的“购房潮”也已经到了“退潮”的时候了。根据中国人口普查数据,1964年至1982年,中国每年净增人口约1700万;1982年至1990年,中国每年净增人口约1500万;1990年至2000年,中国每年净增人口约1200万;2000年至2005年,中国每年净增人口约800万。随着新生儿的减少和婴儿潮人口的陆续老龄化,中国社会的老龄化已不可逆转,2020年后50岁以上的人口将会高达约六亿人,届时老年人口将占人口总数的40%以上。这对于中国房地产市场绝对算不上一个好消息,随着青壮年人口的不断减少,建立在几亿超廉价劳动力基础上的中国经济真的能长久维持房产不败的神话吗?那些越来越多的老年人,是没有多少购房的强烈动机的,越来越少的年青人面对“两个年青人养活四个老人”的沉重压力,其购房需求到底还有多少“刚性”?值得人们深深地怀疑。那些买房养老的朋友们,可能在自己进入老年后面临着房产长期稳步贬值,租赁市场也因无数中小城市对流动人口的分流而迎头向下的窘境。古人云:世事难料,三思后行。

    谚语云:福无双至,祸不单行。“老龄潮”刚刚涌起,“失业潮”又紧随而至,真是“长江后浪推前浪,前浪死在沙滩上”。继“知青返乡”和“国企职工下岗”的“两次失业潮”之后,由于产能过剩和产业升级导致的“第三次失业浪潮”也即将来临,大家可以关注一下近期的各大媒体。本轮失业浪潮的主体将不再是国企职工和返乡知青,而将是拥有良好教育背景的年青白领们。成几何级数增长的大学毕业生,面对的却是效益下滑的企业,这导致了毕业生起薪连年下降,这在中国物价“全面快速上涨”的大背景下是“十分不正常的”。以“缩水的薪水”如何买得起“大大注水的商品房”?中国经济如果不能让外来白领这样一群“最刚性的购房者”富裕起来,中国房价就必然掉头向下。

    第二,中国失败的住房市场化改革为中国房地产市场的混乱提供了制度保障,这种失败的制度是不可能支撑中国楼市的长期繁荣的。

    我们说计划经济条件下的福利分房制度是不好的,因为它无法达到资源的最优化配置,造成了全社会性的住房紧张和分配不公,所以,中国政府大力推动住房市场化改革,从长远来说是中国经济市场化战略的重要一步,从当时情况看,也是政府急于借助房地产市场来启动国内疲软的“内需”,拉动经济增长。虽然想法是好的,但由于中国政府在政治改革上的“不思进取”导致了中国房地产“能猜中开头,却猜不中这结局”的宿命式的悲惨命运。应该说,直到令天,中国仍然没有建立起一个真正规范的、市场化的房地产市场,而且,就政府对待自身利益的暧昧态度而言,我们也不能指望在短期内,中国房地产市场能够真正建立起来。为什么这么说呢?

    所谓市场经济有两个关键的“必要条件”,一是所有权的独立,二是交易双方地位的平等;因为只有“所有权独立”,市场中的双方才能够展开交换。改革开放前,中国一切财产都是公家的,也就无所谓交换。另外,如果没有交易双方地位的平等,一方就可以强迫另一方接受不全理价格,也就不能起到市场优化配置资源的作用,所以,没有交易双方地位的平等,就没有市场经济。我们看一看中国房地产市场,这两个条件一个也没有实现。

    虽然中国政府自1998年就宣布取消福利分房制度,但作为房地产行业最关键的要素土地,一直被各级政府牢牢控制,哪块土地可以开发,哪块不可以开发,每年开发量是多少,都由政府说了算。没有土地所有权的独立,虽然购房人买了房子,但房子下面的土地仍然是政府的,也就是说,你买的房子,你自己没有所有权。“皮之不存,毛将焉附”,这给购房人带来了巨大的“不确定性风险”。比如说,中国住宅用地使用年限为70年,但你以为你能在70年间拥有它的可能性有多大?你可以到大街上看看,还有多少70年前的住宅(除了文物)没被拆除?现实是,

www.fang668.com 随着地方政府“经营城市”的政绩冲动,上世纪80年代的住宅(仅使用20多年)很多都已经面临被拆迁的命运,真正能挺过70年的确属凤毛麟角。有人可能会问:房子是我花了一生的钱买的,有合法的三证,怎么可能说拆就拆呢?的确,房子是你的,但房子不是建筑在空气中的,它所依存的土地是你花多少钱也买不来的,中国的每一寸土地都属于国家(由各级地方政府代为行使所有权)。既然土地是国家的,那么当政府要征用你家所占用的土地的时候,自然是说一不二、合理合法的。2004年和2005年发生在南京仁和嘉园的居民小区公共绿地被暴力强行征用的事实就是很好的证明,虽然你对房产拥有合法的所有权,但政府强拆你的房子也是合法的,这是不是象一个悖论?1991年,北京北辰集团在北京中轴线上开发了一座名为“观天下”的别墅社区,2400多美金/平方的售价在当时实在可以称得上“天价”,当几百户具有相当社会影响力的富豪们陆续搬入他们的家园之后仅仅十年之后,就因为奥运会主体育场选址在此而被“毫无商议”地给拆掉了。2005年,在六朝古都南京,也发生了一件引起市民巨大争议的事件,即盛世华庭将被拆除的消息:1996年,6000元左右/平方米的盛世华庭形成了南京比较早的富人区。可是这些拥有财富、地位、社会影响力,以及房屋合法产权的社会名流,依然面临自己的私人财产得不到保障的尴尬境地,而且原因居然滑稽到“政府要将盛世华庭建成一个商业性休闲娱乐区”,还大言不惭地声称是为了“保护玄武湖”。近几年,全国各地由于拆迁而引发的暴力事件,绝大多数都与房屋产权与土地所有权分离的荒谬制度有关。

    其实,从以上列举的案例就可以看出,在中国所谓的“房地产市场”上,交易的双方是严重不平等的。卖方是拥有亿万财富的开发商,开发商的资本和政府的权力在利益的共识下结成联盟,其强势地位不言自明。而作为交易另一方的普通民众,不但没有土地所有权,没有拆迁的发言权,没有商品房定价的参与权,甚至连真实的售房信息都得不到。明明是欺骗顾客,却自称“销控”;明明是纵容房价,却自称“市场经济,政府不能干涉定价”;明明是托市,却自称为了保障绝大多数拥有住房的百姓的资产不缩水;明明自己大肆建设自建房,却以“政策真空”为由,千方百计地阻挠老百姓的自建房努力。没有“公平”的所谓市场经济,不但起不到优化资源配置的作用,甚至还不如计划经济。其实,这种投机资本和权力结合垄断的“经济怪物”不仅仅只会损害普通百姓的利益,甚至连富裕阶层也无法幸免。前不久传出的哈尔滨“天价医药费事件”、南京“盛世华庭即将拆除事件”都是针对富人开刀的案例。

    那么,这种失败的制度又是如何导致中国楼市的短期繁荣的呢?而它又能撑多久?

    1998年,中国取消福利分房后,除了政府机关和“体制内单位”(利研、高校等)还暗地里建设自建房福利分配外,绝大多数老百姓都被迫只能以“市场的方式”解决住房问题。老南京都能体验到,计划经济时代分的房子大多存在户型单调、不合理,没有像相的社区景观,规划落后等一系列问题,这就使人们改善居住条的愿望空前强烈。另一方面,长期的福利分房积累了大批因资历不够而居住空间狭小的有效需求。这些因制度原因造成的“补偿性住房需求”在2002年后集中爆发,是中国房价飞涨的又一重要原因。但是,这一需求来的快,去的快,不可能长时间持续。应该说,近两三年的购房潮已经消化了这些“补偿性需求”中绝大多数的有效成份(主要针对沿海发达地区,中西部地区稍稍延后),指望这一块需求支撑中国房地产大厦二十年高歌猛进,显然是痴人说梦。

    第三,中国经济发展的不平衡和金融市场的混乱,为中国房地产市场提供了充足的资金。

    说一千,道一万,如果没有充足的资金,中国房地产市场不可能如此“过度繁荣”,那么钱从哪里来呢?这么多的钱又为何愿意进入房地产市场呢?

    首先,中国经济的快速发展导致货币发行量的巨增,造就绝对数量庞大的“先富阶层”(相对比例不高)。中国的“先富阶层”是很有中国特色的,绝大多数都是权力阶层和资本阶层,真正靠所谓“诚实劳动”合法致富的人并不占多数。中国的官民比例是1:28,占中国人口1/28的公务员阶层可以说是中国最大的富裕阶层。前几年,公务员工资偏低的报怨还屡有耳闻,公务员辞职下海的新闻不绝于耳。可几乎一夜之间,公务员成了“最抢手”的职业,去年,100万人争考公务员的壮观场面恐怕大家还记忆犹新吧!为什么人们这么喜欢当公务员呢?最近在网上看了一个上海24岁女公务员的工资条,这个刚刚大学毕业的小女孩,虽然月薪只有1200余元(未达到个人所得税起征点),但奇怪的是一年七七八八下来,到手的收入竟高达9万余元,平均每月8000多元,加上完善的福利和保障利益,相当于月薪9000余元。刚毕业即有这样的收入,即便在上海这样的一线城市,也足够令人惊叹的了。第二个“先富阶层”是垄断和国有企业的中高层干部。网上比较有名的一个帖子:年薪十三万不敢交女友,说的是一个供职于南京供电局的研究生,年薪十

www.fang668.com 三万,却深感生存压力的故事。由此,我们可以看看这些垄断部门的利润有多么丰厚。这种脱离了社会经济发展水平的薪酬是市场优胜劣汰的结果,还是权力保护伞的保佑,想必不用我说吧!再说国有企业,中国五十余年的发展积累了数以万亿计的国有资产,但随着国企的MBO改革,大批国企一卖了之,如此众多的资产在如此短的时间之内从“全民所有”就成为某些人“神圣不可侵犯的私有财产”,怎能不民怨沸腾,怎能不导致贫富分化,这也就是为什么老百姓支持“朗咸平”的根本原因。更具有讽刺意味的是,当中央意识到国有资产拍卖存在问题的时候,却发现国有资产已经基本卖光了。2005年,这种刮分国有资产的不良之风又漫延到了国有大中型企业。以山东中部某大型国企为例,车间主任、厂长等一线中层领导,最高合法年薪甚至高达20万,即便技校毕业的班组长,只要在要害车间,每月仅奖金收入即可达5000余元,而普通工人月薪只有1000多元。这种分配的巨大不公是具有普遍性的,以至于中央在06年初发文要求扼制国有企业管理层收入增长过快的问题,但显然“政策出不了中南海”的中央政府已经无力控制这种系统化、合法化地刮分国有资产的行为了。还有一股不可忽视的富裕阶层就是“资本买办阶层”,比如南京华侨路茶坊里很有名气的司裤特曼先生,就是这一阶层的典型代表。洋人在大赚中国消费者的钱,让大量的劳工以低廉的价格出卖劳动力,但同时,他们也造就了一大批有钱的洋买办,通过借助跨国集团的超额利润获得自己的“成功”。

    既然社会上有这么多有钱人,在深具“买房置地”传统的中国,不买房又买什么呢?更何况房价叫着欢地上涨。

    其次,中国城乡割裂的“二元制社会”结构,从根本上造成了地区发展极端不平衡,促使购房资金过度集中。东部上海很多人的收入已经和国际同步,而中西部大量农村还为了每月500元的收入而在田间劳作,这就形成了一个“马拉松式的社会结构”。俗话说:水往低处流,人往高处走。经济发展的不平衡,自然导致贫困地区的“先富阶层”向发达地区集中,农村“先富阶层”向城市集中,这一群体的数量不容小视。山西暴富的煤老板们北京、上海炒房的行为,即是这一趋势的极端反应。

    再次,是中国长期温和通货膨胀导致的不明朗前景和烂掉的股市导致资金涌向楼市。笔者接触过一位在南京从事药材生意的中年人,月入三万,他最担心的就是资产的贬值和养老问题。钱存银行,一年期固定利率2.25,但大家都感觉得到,每年物价上涨的幅远不止这个数,所以,钱存银行实际就是在缓慢地烧钱,直到有一天,你一生的积蓄一文不值,这在苏联解体时是真实发生过的。还有养老问题,中国养老金账户亏空25000多亿,与中国年财政收入差不多,而且随着劳动人口减少和老龄化进程的加速,这一数字还将扩大到10万亿以上。指望这样的资金养老,你放心吗?那么怎么办?只好买房。这位药材商的计划是买三套高档住宅,再买一两间商铺,老年时指望租金生活,和他有同样想法的人不在少数。从宏观环境看,股市的低迷、银行理财产品回报率的低下,国债的低息,似乎只有投资房产一条捷径。

    虽然,有钱人很多,但中国房地产市场还是需要绝大多数平民百姓来支撑。换句话说,基于中国贫富极端分化的国情,中国房价必然只能大起大落。当房价处于上行周期的时候,绝对数量庞大的先富阶层大规模炒房,在银行资金的帮助下,这种投机资本可以扩大三到五倍。而当房价滞胀下跌的时候,大规模资金斧底抽薪,处于价格高位的房地产市场将形成“富人不敢买,穷人买不起”的尴尬境地,于是,降价也就不可避免。中国目前的房地产市场就处于这样的一个阶段。但有人会疑问,为什么房价似乎依然坚挺?易宪容从理论上告诉了我们一个关键的原因:一只有形的大手托住了房市。那么,谁在托市?答案是地方政府和银行,从南京今年大规模的拆迁规划就知道了,这实际上是用一种损害老百姓利益的方式来延缓一个不健康肌体的死亡。正是因为有了权力的介入,中国房地产这个“百足之虫”才能够“死而不僵”。

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