关于规范前期物业管理活动的理性思考

关于规范前期物业管理活动的理性思考
文/黄安心
　　在我国物业管理实践中，物业管理与开发建设很难做到分业经营，这样所带来的问题有：一是物业管理企业只是房地产开发建设的附属物，没有自主经营地实现企业自我价值的前提；二是物业管理企业如果要实现一定的盈余，只是向开发建设单位争取预算支持，或向业主多收费少服务，这样运行的结果往往导致房地产开发建设单位把物业管理企业当作房地产营销产品，物业管理成了房地产经营，物业管理企业有可能与开发建设单位一起算计业主，物业管理企业与业主之间则会出现纠纷。

　　产生上述问题的根源在于：房地产经营是纯粹的商品交易行为，交易的是房地产产品本身，属房地产经济活动范畴，而物业管理是房地产建成交付使用后的管理过程，交易的是管理服务产品，性质根本不同。

　　因此，要实现物业管理活动的正常有序进行，必须解决两个问题：一是按两种不同的逻辑设计交易活动，也就是分业经营，其实质是按各自的“游戏规则”经营；二是交易的主体之间必须是平等的，交易过程透明化、规范化，即通过谈判达成一致的意见并以合约的形式进行。

　　近期国家出台的有关前期物业管理的政策法规，对前期物业管理行为进行了规范，充分体现了政府的权力导向和合理力度。关于分业经营，《物业管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。虽然只用了“提倡”一词，但却是对“建设单位”单位讲的，既抓住了问题的实质，又体现政策的可行及导向，这是切实可行的作法。关于前期管理中的平等交易问题，《条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同” ，《业主临时公约（示范文本）》第二条规定“本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力”，从而明晰了前期物业管理主体的平等民事主体关系与地位。保障了开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等前期物业管理活动主体在法律地位上的平等性。

　　一、行为规范：前期物业管理有序运行的保障
　　前期物业管理活动涉及到开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等多方利益，在前期物业管理活动中，任何一方的不规则行为都可以导致多方利益的失衡，这就需要一个砝码来平衡。这个砝码就是《条例》、《业主临时公约（示范文本）》、《前期物业服务合同（示范文本）》及相关配套政策规定。这些政策法规从三个方面规范了前期物业管理活动：

　　其一，确立了前期物业管理活动中政策法规的系统性和连续性。从房地产交易到前期物业管理，再到后续物业管理，在实质内容和时间界限的衔接上都有一致而明确规定。《条例》第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”《业主临时公约（示范文本）》第二条做出同样的规定。从而确保了房地产交易行为与前期物业管理在法律依据上的一致性。《条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第四条规定“建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。”从而确保了房地产交易行为与前期物业管理在有关物业管理事项上的一致的约定，通过一对一的方式约定。使物业管理企业获得委托管理权力，保障了业主大会成立前的前期物业管理的正常进行，同时也避免了日后的纠纷出现，从为前期物业管理的规范进行提供了法律保障。《条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。” 这就在前期物业管理合同与后续物业管理合同效力的时间衔接上，也做出明确的界定，避免在物业管理企业选聘等重大物业管理事项上出现真空或重叠。

　　其二是明确了前期物业管理活动中多方主体的权利与义务。《条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”

　　《前期物业服务合同（示范文本）》中列出了业主（开发建设单位或单个业主）与物业管理企业在服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项

　　其三是对前期物业管理中出现的问题规定了明确的法律责任。《条例》的二十七至三十一条，对业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权、物业管理企业承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验的责任的规定、办理物业承接验收手续时建设单位应当向物业管理企业移交的资料、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房及建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任等做出了明确的规定。这些内容在《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》中进一步做出具体约定。

　　二、利益共赢：夯实物业管理行业发展的根基
　　关于前期物业管理具有重要意义的看法很多，主要认为物业管理企业在接管物业之前就参与物业的规划设计和建设的过程，从用户及物业管理的角度提出一些合理的建议，指导施工单位把好质量关、及早发现及早解决使用功能的上问题，以便开发出的物业最大限度地满足用户的需求和物业管理的需要；房地产企业从市场营销的角度通过前期物业管理实现物业的增值效应，实现高的投资回报；物业管理企业由于前期介入，便能较全面了解物业的整体情况，便于制定全套合理的管理制度，从而做到科学地、细致地管理好物业,为住户提供安全、及时、周到的服务，让住户真真切切地感受到从环境、设计到物业管理全方位一流水平的名牌产品的实惠，从而树立起物业管理企业的品牌形象。

　　在物业管理实践工作中，由于众所周知的原因，开发建设单位的利益及物业管理企业的利益往往是有保障的，而业主的利益往往是无保障的，“业主至上”有时只是营销策略的宣示而已。业主与开发建设单位进而物业管理企业发生不可避免的矛盾和冲突，这个矛盾和冲突，从房地产经营角度是很难化解，开发建设单位从投入产出的角度出发追求身利益最大化，在一次性房地产交易中获得尽可能多的收益，这是经济理性行为，是无可厚非的。但问题是物业管理要长期面对业主，通过长期提供物业管理服务来实现交易的，交易所得直接决定于服务质量和水平，这就决定物业管理企业必须为业主服务，为业主谋利益，否则就难以建立正常委托代理关系，也不能体现建筑物区分所有权人的利益。物业管理企业就不能持续获得物业管理权。

　　物业管理行业出现的矛盾和冲突表明，物业管理行业必须走前期物业管理多方利益主体“共赢”的生存发展道路。《条例》、《业主临时公约（示范文本）》、《前期物业服务合同（示范文本）》的出台，用完整、系统、平等的规约，调整了开发建设单位、物业管理企业、业主和物业使用人等所有前期物业活动主体的关系，打破了以往由开发建设单位以格式合同和不平等的方式对待业主，乃至物业管理企业的局面。这就为多方“共赢”局面的到来打下了基础，同时也为后续物业管理活动中物业管理企业和业主的正常委托代理关系的建立打下坚实的基础。

    前期物业管理是物业管理的重要环节，中国物业管理行业发展的诸多困惑各纠纷引发自前期物业管理中出现的问题，因此，对前期物业管理活动进行规范已到了刻不容缓的时候了。《条例》第三章就“前期物业管理”进行了专章规定；建设部出台《业主临时公约（示范文本）》和《前期物业服务合同（示范文本）》，不但是适应了物业管理行业生存发展需要，而且显示出中国物业管理理论开始走向成熟的征候。

作者系广州广播电视大学管理学部副教授