业主拒缴物业费后成被告

    江苏省常州市绿洲家园80%的房屋存在漏水、墙面开裂等问题,这让小区里的700多户业主心烦不已,同时还连累了小区的物业,很多业主因此拒绝缴纳物业费。

    房屋的质量问题直接导致了物管和业主之间的对立。为了维权,小区物业不得不通过律师函催收物业费,但他们并没有成功,随后,物业一纸状书将小区部分业主告上了法庭。

◆物业:房屋质量问题导致物业收费困难
    绿洲家园位于常州市新北区,2005年上半年交付使用,在该小区共有11幢商品房,住着882户人家。从小区交付后的第二年开始,每年的物业费成了小区物管的第一难题。

    “2005年和2006年年初还好,大概有90%的业主主动交物业服务费,而从2006年下半年开始,物业费就很难收到了。”绿洲家园三晶物管中心张主任向《生活常州》介绍说。据了解,2007年下半年只收到了小区80%的物业服务费,而2008年,只有70%的业主缴纳了物业费。

    物业费难收的原因,应该是因为房屋普遍出现了质量问题,墙面、飘窗、屋顶有大面积的渗漏现象。张主任拿出在其办公桌上的一沓业主调查表介绍说,在这882家住户中,有8成以上的房屋存在墙面开裂、房屋渗水现象,“说到底,这是开发商在建造房屋时造成的,而开发商也承认了这一点。”

    这个问题造成物业中心在小区的管理服务中处处受气,“有一段时间连工资都发不出来,而且造成了业主和我们的对立”,张主任沮丧地说。

◆起诉业主追要物业费取得成功
    在不得已的情况下,物业中心决定通过司法途径解决物业费难收现象。
    2008年11月份,物业中心委托常州某律师事务所对5名长期拒交物业费的业主进行了起诉,“房屋存在质量问题是事实,但不应成为业主不交物业服务费的理由,作为物业中心来讲,我们没有过错。”

    据了解,这5名业主中,最短的有一年半没有交物业费,最长的一户已经有两年半没有交了。“我们不否认,采取这样的行动有警示的成分在里面,我们物业公司也是迫不得已。”2008年12月11日,经新北区人民法院调解,有三户住户当场结清了物业费。

    据张主任介绍,在首次通过司法途径索要物业费取得成功之后,物业中心正在酝酿第二次“清缴”物业费。据其称,目前小区仍有130户住户存在拖欠物业费现象,针对其中拖欠现象较为严重的40户,物业中心已向其发放了律师函,希望对方早日缴纳,“但我们不排除再次通过起诉业主的手段维护我们的权益。”张主任说。

◆业主:我们的损失要有个说法
    因为没有交物业费而成为被告的张女士家住绿洲家园20幢,对于成为被告一事,她觉得自己很委屈:“我家是复式结构的房子,楼下房屋飘窗渗水,屋顶也漏水,由于客厅朝西窗台也出现严重漏水现象,造成刚装修的地板、墙裙发生严重腐烂,这些损失怎么办?”

    和张女士有相同遭遇的还有小区内近800户业主,他们的房屋或多或少存在质量问题,墙面开裂、窗户渗水、常修常漏是该小区最典型的问题。而由于漏水,有的业主家中新装修的墙面就像蚯蚓爬满了墙上,异常难看,“不是我们不想交物业费,只是我觉得应该有人站出来给我们个说法。”张女士解释。

◆开发商:已经对小区内大部分房屋进行维修
    “现在绿洲家园的许多房子的确存在房屋漏水、墙面开裂等现象,我们正在想方设法补救。”绿洲家园的开发商负责人王某表示,“当初交付房子时,并没有出现房屋质量问题,但随着时间的推移,质量问题逐渐显现出来了。”

    据王某介绍,出现这样的现象,可能是由于在房屋开发之初使用的新型材料引起的:“造房子时,我们使用了当时建设部门正在推广使用的水泥砖,但没想到的是,水泥砖的热胀冷缩效应太过强烈,随着季节的转换墙面出现了裂缝。”王某解释说,墙面上的裂缝并非墙体开裂,房屋质量并没有受到影响,目前市场上的多数商品房存在类似的问题。

    据王某介绍说,目前开发商已对小区内大部分业主的房屋进行了维修,从2008年9月到11月,他们对小区里11幢商品房进行了全面维修,“但这些很可能是治标不治本,对于我们来说,只能继续维修。”

◆专家观点
    常州市某律师事务所的律师认为,根据相关法律及司法解释规定,不论业主对小区物业服务有无异议,业主的意见不能构成拖欠物业服务费的理由,“桥归