浅析物业管理与社区管理产生碰撞的原因和对策

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    浅谈物业管理与社区管理产生碰撞的原因和对策
    文/厦门市厦禾旧城改造物业管理公司 黄竹

    物业管理是我国改革开放后从国外引进的新兴产业,是市场经济的产物,实行的是“企业化管理,有偿服务”的管理体制。它的立足点是各个物业管理区域,服务对象是业主。
    居民委员会是按照相应的法律程序建立起来,是广大居民进行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其立足点是社区,服务对象是居民。
    上述概念中各个物业管理区域和社区、业主和居民从本质是同一主体和对象。在物业管理建立和发展的同时,居民委员会也确立了“二级政府,三级管理”的城市管理新体制。重点是“社区管理与服务”。两者的出发点和服务对象都 是同一主体。由于诸多关系没有理顺,加上对国家法律、法规的不同理解,在社区这个“微型社会”中,物业管理与社区管理必然会出现能混淆与碰撞。本文试从归纳产生碰撞的对策方面谈些管窥之见,诚望同行指正。

    一、 物业管理与社区管理碰撞的原因

    (一) 对国家有关法律、法规不同的理解
    国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》第二条对物业管理的概念界定为:指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具体讲,物业管理包括了下列内容:(一)房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新;(二)住宅区内公共设施的使用管理、维修和更新;(三)绿化、环境卫生管理服务;(四)停车场地的管理;(五)维护公共秩序;(六)物业维修、更新费用的管理;(七)物业楼档案资料的保管和移交《厦门市住宅区物业管理条例》(第十六条)。
    全国人大1989年颁布的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条对居民委员会的性质界定为:居民委员会是居民进行自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。其任务为(一)办理本居住地区居民的公共事务和公益事业;(二)协助人民政府或其它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作;(《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第三条)。职能函盖了环境保护、监察违法建筑、设摊、堆物、车辆占路等近百项职能(《街道办事处条例》)
    上述国家颁布的法律、法规对物业管理和居民委员会的概念及其职能、任务作出了明确的界定,但其中有关环境、社区治安、便民服务等方面物业管理与居民委员会的社区管理工作有交叉和重叠。使当事双方会产生理解上的混乱。特别是后者,更会站在对自己有利的立场上去理解和解释。从而得出有利于自身的结果,以维护自身的利益。

    (二) 社区管理功能混淆
    由于上述原因,导致目前有的社区存在着明显的“两张皮”现象。物业管理企业按照管理行业的要求,即“条条”的要求,同时分别抓绿化、抓环境卫生、抓保安、抓违章建筑、抓社区服务等等。甚至出现居委会搭违章建筑,物业公司拆除建筑的怪事。这种情况小区资源的极大浪费,并直接影响了物业管理行业和物业管理市场的正常发展。

    (三) 政府职能与市场职能混淆
    居民委员会虽然是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,但是在实际工作中主要承担了政府职能,因此,作为政

www.fang668.com 府最基层的行政性管理主体,主要职能应该是扮好政府角色,贯彻好国家政策法规,发挥协调、监督、指导的职能。积极支持社区的各项市场经济的活动。当好裁判,履行监督。然而,目前有的居民委员会同时行使着两种管理性质截然不同的职能。如有居民委员会利用办公用房开办第三产业,直接搞创收。与物业管理市场性质的综合管理服务产生直接的碰撞。甚至有的地方还出现了居民委员会与物业争抢地皮办第三产来的怪闻。在这些社区中,由于物业管理企业与居民委员会之间的碰撞,加速了内耗,使物业管理的服务工作举步为艰。

    (四) 部门间的利益驱动
    由于物业管理从一开始出现,就实行了“企业化管理,有偿服务”的运营体制。几年来经过广大物业管理服务从业人员的艰苦创收、苦辛经营、精打细算,把物业管理服务行业经营成为了具有微利的行业。这是使物业管理服务行业得到发展和壮大的原动力。也正是这一点,居民委员会认为是有利可图,加上自己具有可选用的行政资源,就理直气壮地与物业管理企业争地盘,抢小区。使得本来变僧多粥少的物业管理服务行业市场更加混乱。如有的社区工作人员不但不支持小区物业管理企业对小区的管理,还有意识地煽动部分业主不向物业缴纳物业管理费、维修资金和本应缴纳的水、电等费用,借此将物业管理企业逼走后堂而皇之地取而代之。

    二、 解决或避免产生碰撞的对策

    (一) 认真学习和贯彻国家有关物业管理和社区管理的法律、法规。首先是要从思想上澄清乱,端正认识;其次是居民委员会作为政府最基层的组织,应全面地贯彻和执行国家的政策和法规。更不能唯我所用自面地理解和执行国家有关物业管理和社区管理的有关政策和法律、法规;第三是居民委员会人认真按照有关文件规定,协助有关部门和物业管理企业做好社区管理,监督物业管理企业执行有关物业管理的政策和法律法规。

    (二) 理顺社区管理功能主体。物业管理作为市场经济的产物,具有“统一管理,综合服务”的性质特点和提供高效、优质的劳务商品的本质要求,因而责无旁贷地成为市场性作业行为的主要承纳者,并由此成为新型社区管理的重要支柱。因此我们要大力培育物业管理这一典型的劳务市场,使之真正成为“朝阳产业”,成为“第三产来发展的一个新的增长点”。居民委员会则应理直气壮地代表政府,以相对超脱的市场活动管理者(而不是直接参与者)的身份,一方面承接改革中不断转换的社会管理职能,另一方面充分运用行政的和非行政的手段,实施对物业管理的间接管理,包括扶持指导、监督、协调等。

    (三) 分清:政府“与”市场“两在职能。由居民委员会承担政府职能,将居民委员会近百项职能一一归类,对于政府职能,居民委员会应去掉包袱“行政复位”、名正言顺地实施社会管理。如:计划生育、兵役工作、精神文明、居民管理等。对于市场职能,居民委员会应剥离社会事务、“忍痛割爱”,交由“市场”承纳。如:物业维护、保安管理、卫生保洁、车辆管理、绿化管理、各类生活服务等由物业管理企业来承担。只有如此,物业管理企业和居民委员会才能各在其位,各谋其政,才不会错位和越位。

    (四) 明确利益分配原则。既然物业管理实行的是“企业化管理、有偿服务”,按照“物质利益原则”和“国民收分配和再分配原则”,物业公司的利益应从“市场”取得,并盈亏自负,风险自担。居民委员会的利益应从财政“税收”取得。

    (五) 在理顺和明确上述几点基础之上,工充分调动物业管理企业和居民委员会的积极性,群策群力,搞好社区管理。因物业管理与社区管理的最终目标是一致的---营造文明、健康、高质量的生活家园。调动物业管理企业的居民委员会的积极性,包括思想观念、组织体制、小区资源、管理形式等诸多方面。
    在思想观念上,要有全局观念,居民委员会在布置社区建设,社区管理、社区文化时,亟需溶入物业管理新概念、新思维,自觉地把物业管理的目标列入社区发展目标,形成“条块”结合的机制。物来管理企业应按照《居民委员会组织法》的要求,树立依靠政府基层组织的观念,认真听取居民委员会的意见要求和建议,借助居民委员会的力量,夯实物业管理的基础。
    在组织体制上,可由居民委员会牵头,由居民委员会、

www.fang668.com 业委会、派出所、物业公司等单位代表参加建立联席会议,共同商讨、协调、布置、检查有关物业管理的日常工作和社区的重大事项。
    在社区资源上,可资源共享。如社区文化活动,物业管理企业和居民委员会可联合举办,以共享社区的各种资源。
    在管理形式上,可把物业管理的标准引入文明小区标准,作为物业管理和社区管理的共同目标,共同参与检查评比。

    综上所述,物业管理和社区管理由于某些关系没有理顺,加上物业管理与居民委员会的工作和任务有交叉和重叠,在实际 工作中产生了碰撞。就其原因是物业管理企业和居民委员会对国家有关物业管理和社区管理的法律、法规的理解上产生偏差,使职能错位,功能不清,加上利益驱动造成。弄清和理顺了上述关系,各在其位,各谋其政、各尽其能,分工合作。试问,物业管理和社区管理还能产生碰撞吗?

    (本文作者为厦门市厦禾旧城改造物业管理公司)

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