机电设备操作管理规定

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    1.配电房操作管理规定
    1.1目的
    规范低压配电设备设施的操作程序,确保正确、安全的操作。
    1.2适用范围
    适用于物业公司各管理处辖区内低压配电设备设施的操作。
    1.3配电房的操作
    1.3.1操作规定
    1)配电房的一切操作都应执行操作票制度。
    2)配电房的一切操作都必须由两名正式电工来进行,一人操作另一人唱票及监护。
    3)严格按操作票规定的操作步骤进行,不得任意简化。
    4)当高压(来自:www.fang668.com)电源突然停电时(非本配电房故障时)应立即拉开失电线低压配电柜总开关,启动应急发电机确保应急负荷用电,同时与上级供电部门联系,并做好相应记录。
    1.3.2停电的操作步骤
    1)接到停电命令后,由工程部主任填写《操作票》。
    2)明确操作内容,核对要停电的设备。
    3)按操作票在监控下进行停电操作。
    4)停电后进行验电并接好地线,装设遮栏,悬挂警示牌。
    1.3.3送电的操作步骤
    1)接到送电命令后,由工程部主任填写《操作票》。
    2)明确操作内容,核对要送电的设备。
    3)拆除临时接地线,临时遮栏及警示牌等。
    4)在监护下,按操作票进行合闸送电操作。
    1.3.4配电房的日常巡查与维护
    1)运行人员应隔2小时巡查一次配电房,并填写《配电房运行巡查记录》表。
    2)变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表,指示灯是否正常,电流运行是否平稳。
    3)电容补偿柜运行和交流接触器及配件、补偿值是否正常,三相负荷是否平衡,三相电压是否相等。
    4)各低压柜内螺丝、接头是否松动。
    5)巡查内容应详细记录在《配电设备运行记录》表中。
    1.3.5配电房事故或故障处理
    1)运行中的低压配电柜发生事故或故障(如跳闸、停电)运行人员应迅速正确地进行判断和处理,分清事故情况,事故或故障不明时,不应自行处理,以免事故扩大,处理程序见《停电应急处理规程》及《停电应急处理人员安排表》。
    2)处理事故或故障时,应设法保证配电房自用电源及重要设备的电源,并将处理过程及故障详细记录在《配电房故障记录》中。
    1.4配电房管理规定
    1.4.1保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具及备件摆放齐整,并有清册记录。
    1.4.2配电房设立专门岗位责任人。
    1.4.3进入配电房操作人员须经专业培训,并有上岗证,严禁无关人员进入配电房。
    1.4.4保持配电房内照明充足正常,备用电源及灯具满足要求。
    1.4.5配电房应张挂配电系统图,值班人员应明了配电负荷分配情况,及时调控。
    1.4.6配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志,应配备安全保护用具。
    1.4.7配电房之操作严格按操作规程进行。
    1.5附表:
    1.5.1《操作票》
    1.5.2《配电房运行巡查记录》
    1.5.3《配电设备运行记录》
    1.5.4《低压配电柜检查保

www.fang668.com 养计划表》
    1.5.5《配电房检查保养记录表》
    1.5.6《配电房故障记录》

    2.应急发电机组操作管理规定
    2.1目的
    规范柴油发电机的操作程序,确保正确、安全地操作。
    2.2适用范围
    适用于物业公司各管理处柴油发电机的操作。
    2.3应急发电机的操作
    2.3.1操作规程
    1)在市电停电时,应及时启动发电机。
    2)启动前须检查机油、柴油、电池、电压是否正常。水箱内水位是否足够。
    3)检查风叶及传动皮带等是否正常,检查机身各处是否有漏油及其它连接松动现象。
    4)一次启动时间不得超过5秒,连续两次启动不成功,应间隔2分钟再启动,如重复三次不能启动,则应查明原因。
    5)发电机正常供电运行后,应注意观察各仪表运行是否正常,如发现异常情况应立即停机检查。
    6)运行时保持机组负荷不超过客定值80%。
    7)市电恢复供电后,按启动程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行5 分钟以上。
    8)运行期间,注意打开补风机。
    9)应急发电机启动后,应间隔2小时左右,记录电压、电流、油压、水温等。
    10)在运行(来自:www.fang668.com)中,确保发电机组正常安全运行,必须用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检查。
    2.3.2应急发电机日常巡查、维护内容
    1)检查油箱油量及水箱内的水是否足够,不足时应添足。
    2)检查机油平面,不足时应添足。
    3)检查各附件安装的稳固程度,地脚螺丝及各机械连接的牢靠性。
    4)检查机器是否有漏油、漏水等现象。
    5)检查各仪表是否正常,蓄电池电池水是否添足,检查蓄电池电压是否正常。
    6)清洁机器及附件设备外表。
    7)发电机平时置于自动待发状态,蓄电池置于充电状态。
    2.4管理规定
    2.4.1保持应急发电机机房干净整洁。
    2.4.2发电机组与储油间隔离,储油间应有单独通风设施,并有防爆灯。
    2.4.3发电机房内严禁烟火,标示明确,普通灭火设施齐全,CO2灭火系统处在正常监控状态。
    2.4.4发电机非使用时应定期试运行,时间每次不少于15分钟,每次运行应有详细记录。
    2.4.5有明确岗位责任人,有详细的维修保养计划和记录,以及故障处理记录。
    2.5附表:
    2.5.1《应急发电机运行记录》
    2.5.2《应急发电机运行巡查记录》
    2.5.3《发电机组故障记录》
    2.5.4《应急发电机维修保养计划表》
    2.5.5《发电机保养记录》

    3.电梯(扶梯)操作管理规定
    3.1目的
    规范电梯维保工作,确保电梯各项性能完好、安全运行。
    3.2适用范围
    适用于物业公司管理处辖区内的电梯操作。
    3.3电梯的操作
    3.3.1操作规程
    1)具有电梯操作上岗证者操作电梯,检查电梯轿厢相,控制箱、电梯井及井底情况,一切情况正常后可开启电梯。
    2)检查机房内滑油,曳引机等是否正常。
    3)检查机房内电源,观察正常后,用专用钥匙开启电梯。
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www.fang668.com sp; 4)检查电梯内各辅助开关是否处在正常位置,辅助设备是否正常运行等。
    3.3.2日常巡查与维护
    1)电动机油位,不低于油镜中线,不漏油,通风良好。
    2)检查轿厢是否平稳,是否有不正常声音,警铃、对讲电话、风扇等是否正常。
    3)限速器转动部分加润滑油,转动灵活,无异常声响。
    4)检查接触器,继电器是否正常,无异声,接点无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。
    5)自动门传动机构,安全触板传动机构动作是否正常,开关门动作是否灵活可靠,轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。
    6)检查轿厢和对重导靴油盒中的油量,缺油时应及时加油。
    7)检查各指示灯、按钮有无损坏。
    8)检查各平层感应器是否有移位,平层准确是否在正常范围内。
    3.4管理规定
    3.4.1保持电梯机房内干净通风,温度不超过400C,不得堆放易燃物品和腐蚀性物品,消防器材齐备完好,紧急救援工具齐全,其它标示明确。
    3.4.2保持轿厢内通风明亮,轿厢顶、底坑等干净无杂物。
    3.4.3电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成,电梯必须有明确维保责任人,电弱须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。
    3.4.4电梯专用钥匙、专用工具由专人保管,造册登记,使用人须经专业培训并取得相应资格证书。
    3.4.5电梯维保时须设立防护措施,悬挂标示牌和护栏。
    3.4.6电梯须有完整的维修保养记录和其它相关记录。
    3.5附表:
    3.5.1《电梯运行巡查记录》
    3.5.2《电梯故障处理记录表》
    3.5.3《电梯维修保养计划表》
    3.5.4《电梯维修保养记录表》

    4.电梯困人救援作业规程
    4.1目的
    规范电梯困人救援工作程序,确保乘客与电梯安全。
    4.2适用范围
    适用物业公司各管理处辖区内电梯困人的求援工作。
    4.3释放被困于电梯内乘客的规则和步骤
    4.3.1切断机房电梯总电源,并挂上"正在维修"示意牌。
    4.3.2检查电梯机房内情况是否正常。
    4.3.3机房须有足够的照明,查看钢丝绳或钢带上的楼层标记确定停放位置。
    4.3.4移动轿厢前,保证轿厢门处于安全关闭及厅门关闭。
    4.3.5使用抱闸扳手时,先确保电梯电源开关已切断。
    4.3.6使用抱闸扳手,必须一人控制松闸而另一人转动手轮。
    4.3.7将放在制动器上的抱闸扳手向下拉,使制动器慢慢松开,另一人转动手轮向左向右,以较易扳动方向为准。操作时应断续动作(一撬一放)使轿厢内逐步移动。
    4.3.8当所有乘客离开电梯后,必须把厅门关好并锁紧。
    4.3.9如轿厢停于最上层或最下层,不可只撬开制动器令,轿厢自由移动,而应在 撬开制动器的同时把紧手轮并用人力盘绞,使轿厢向正方向移动。

    5.消防联动系统操作规程
    5.1目的
    规范消防联动系统的操作
    5.2适用范围
    适用于物业公司各管理处工程部
    5.3消防联动系统的操作
    5.3.1操作规程
    1)火灾自动报警时,首先看其显示屏报警部位为几层几区,并到指定位置查看。
    2)当确定(来自:www.fang668.com)有火灾时,启动联动系统,切断非消防电源,切入应急电源启动发电机,把电梯全部迫降到一楼,消防梯供抢险人员使用。
    3)启动消防水泵,使消防栓内水压充足,供灭火使用。
    4)启动消防排烟风机,排

www.fang668.com 除着火层烟雾,启动送风机给灭火和疏散提供方便。
    5)发出疏散命令,打开楼层广播,通知业主疏散。
    6)如没有火灾发生,是误报火警,按"复位"按钮,将恢复正常运行状态。
    5.3.2消防联动系统的日常巡查、维护内容
    5.3.1检查显示屏上各种显示是否正常。
    5.3.2检查火灾自动报警柜内各接口是否松动,线路是否有损伤。
    5.3.3擦拭设备,保持地面、墙壁、设备无积尘、水渍、油渍等。
    5.3.4检查柜上各显示灯是否烧坏,各按钮开关是否在正确的位置上,指示准确无误。
    5.3.5检查各消防报警设备,消防反馈设备的正常功能,发现故障立即检查维修。
    5.4 管理规程
    5.4.1消防联动监控中心须有专人24小时不间断值班,并严格作好各种记录。
    5.4.2消防联动系统维保责任人须有消防上岗证,按维保计划定期维保,确保整个系统发挥正常功能。
    5.4.3消防联动设施为消防专用,严禁挪作它用,专用工具、专用设备应保管理良好。
    5.4.4发现消防联动系统的报警须立即弄清原因,按操作规程处理,发现故障须立即排除,所有系统的报警或动作都须作详细处理记录。
    5.4.5消防监控中心须保持干净整洁,严禁无关人员进入监控室内。
    5.5附表:
    5.5.1《消防联动系统巡查记录》
    5.5.2《消防联动系统维修保养计划表》
    5.5.3《消防联动系统维修保养记录表》
    5.5.4《消防联动系统故障(或报警)处理记录表

    6.水泵操作管理规定
    6.1目的
    规范给水设备设施操作程序,确保正确安全地操作给水设备设施。
    6.2 适用范围
    物业公司各管理处辖区内给水设备设施的操作。
    6.3水泵的操作
    6.3.1操作规程
    1)启动水泵前应检查水泵进出水闸阀是否打开。水池内是否还有足够存水。
    2)检查电压表,信号灯指示情况。
    3)手盘动水泵转轴,应灵活无阻滞。
    4)启动水泵,注意观察启动电流,运行3分钟至5分钟,听有无异常杂音,观察各管路是否有漏水现象等。
    5)查看压力表是否达到规定压力值。
    6)水泵运行中应观察各运行参数是否正常,触摸马达温度。
    6.3.2水泵房的日常巡查、维护内容
    1)检查各部的螺母、泵体与管路、截止阀、闸阀、轴承、地脚螺栓等机械部分连接是否松动及完好。
    2)水池水位的高低,浮球阀是否完好。
    3)起动开关柜内电气与仪表,接触器,开关是否完好,电流、电压、压力表是否正常。
    4)泵房内管路系统有无渗水现象。
    5)对于消防泵、喷淋泵等正常情况下不使用的设备每半月或一个月启动1-2分钟试运转,并记录在运行记录本内。
    6.4管理规程
    6.4.1保持水泵房及周围环境的干净整洁,有严格的防护措施。
    6.4.2水泵房的维修保养工作尽量不影响生活及消防供水,保持备用设备的良好工作状态,制定周密完善的供水措施,保证水源供应不停顿。
    6.4.3供水设施应与排水设施隔离,供水人员应具备一定的卫生知识和防范知识。
    6.4.4水泵的运行应有运行记录,平时应有巡查记录和维保记录。
    6.5附表:
    6.5.1《水泵房运行记录表》
    6.5.2《水泵故障处理记录表》
    6.5.3《水泵房维修保养记录》
    6.5.4《水泵房维修保养计划》

机电设备操作管理规定