设备设施综合管理程序

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    1.0目的
    从总体上确立物业集团各类设备的管理要求,确保各类设备设施管理工作的统一、完整和完善。

    2.0 范围
    本程序适用于物业集团所辖物业的各类设备设施的综合管理工作。

    3.0 职责
    3.1 工程维护部负责辖区内各类设备设施的日常管理、维护保养工作。
    3.2 工程维护部负责设备设施大、中修、更新改造计划的编制与报批,并组织实施。负责中央空调、电梯等设备的外包业务管理,协调分包方完成定期维修保养工作。
    3.3 业务总部负责设备设施的总体管理,审核各单位的大中修、更新改造计划,参与分包商的确定,对设备的维修保养提供技术支持。
    3.4 各部门的自用生产设备由使用部门自行负责维保工作。
    3.5 全面质量管理办公室负责对设备设施的综合管理进行检查、监督。

    4.0 工作内容
    4.1 设备的接管验收
    4.2.1 新接楼宇设备设施的接管验收,由业务总部或物业公司(管理处)组织成立接管验收项目小组与开发商办理设备设施交接验收手续,相关技术资料的交接按《工程技术资料管理程序》执行。
    4.2.2 验收小组负责按设备设施出厂说明书、国家技术规范、标准及使用要求等对设备进行验收。对达不到要求的,应说明实际情况及原因,通知相关单位、部门限期整改,整改合格后再交接。

    4.2 设备的建档管理和标识
    4.2.1 设备设施台帐
    4.2.1.1 设备正式接管后,工程维护部负责建立《设备台帐》,对重大的、主要的设备建立单机档案(以主机为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
    4.2.4.2 业务总部对所有资料的立卷、归档进行指导、检查,保证资料记录和使用的有效性。
    4.2.2 技术资料归档管理。
    4.2.2.1 设备设施技术资料由各物业公司(管理处)分类、统一存档管理,业务总部保存一份备案。
    4.2.2.2 业务总部、工程维护部应各自保存一套《设备台帐》。设备设施的日常管理、检查、维护保养记录由工程维护部保存,记录的保存期限应参照设备的使用周期或使用寿命执行。
    4.2.3 设备设施标识
    4.3.3.1 工程维护部在物业接管后两周内将所辖物业内的所有设备进行标识及编号。
    a. 所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”。
    b.“设备标识”用标示牌形式予以实施,标牌应有下列内容:
    --设备名称;
    --设备编号。
    c.设备编号可参照下列规则编制:
    例:xx花园有电梯6台,1#电梯编号为:JB/DT-01
    注:本物业区域内的标识编制规则必须统一。
    d.标识制作规范(参考):
    --材质采用有机玻璃板制作;
    --尺寸长×宽×厚为70mm×20mm×1mm
    4.3.3.2 所有设备应按单机或功能系统建立《设备卡》,对设备悬挂或张贴《设备责任牌》,明确责任人。
    4.3.3.3 设备台帐应保持与设备现行状态一致。设备管理人员应将设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台帐上予以登录。

    4.3 设备的日常操作、运行、维修保养管理

www.fang668.com     4.3.1 设备操作人员必须经岗前培训,持证上岗。在操作时,要求熟悉设备的性能特点,做好相应的安全防范措施,确保安全操作。高、低压设备等操作须执行工作票制度,并做好记录。
    4.3.2 各类设备的运行符合标准要求(来自:www.fang668.com),运行人员须做好设备的运行记录。系统工程师每周对所管辖设备的巡查不少于二次,将巡查情况记录在《系统设备设施巡查记录表》内,对巡查中发现的问题及时组织技术人员处理。
    4.3.3 设备机房应做到随时上锁,钥匙由值班人员保管,非本系统人员不得进入,如需进入须经系统工程师批准后,在专业人员的陪同下方可进入,并做好《设备机房外来人员入室登记表》。
    4.3.4 系统工程师组织技术人员一起研究、制定《  设备设施维修保养年度计划表》,经部门经理审核后报公司领导审批,并将审批后的计划表报业务总部备案。
    4.3.5 系统工程师根据审批后的年度维修保养计划,在每月26日前制定下月《  月份设备设施维修保养计划》报部门经理审核并组织实施。
    4.3.5 每月的设备设施维修保养由保养人填写《设备维修保养记录表》,系统工程师审核。如对设备进行大中修或重要零部件更换时须记录在《设备大中修及零部件更换记录》内。在维修保养期间如需停水、停电、停梯等由系统工程师填写《内部通启》经批准后立即通知客户服务部,由客户服务部提前24小时或立即通知相关业户。
    4.3.6 维修保养工作一般在8小时以内,如需延时,填写《申请延时维修保养表》报领导审批。重大设备问题或质量事故作出《质量问题处理档案》,专题呈报公司领导。
    4.3.7 设备设施出现故障无法修复时,可申请对外委托维修,由系统工程师填写《设备对外委托维修申请单》报公司领导审批后实施。
    4.3.8 各类设备设施的操作、运行、维修保养等具体见相关设备管理程序、规程。

    4.4 设备的购置
    4.4.1 设备的购置包括原有设备的更新和新添置设备。
    4.4.2 设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。
    4.4.3 设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。
    4.4.4 设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。
    4.4.5设备零配件的购买(来自:www.fang668.com),由工程维护部填写采购计划,报单位领导审批。
    4.4.6 新添设备由工程维护部提出用途或配套功能以及主要技术指标的需求,报业务总部审核后,由物业集团总经理审批。
    4.4.7 采购设备应遵循《采购控制程序》的相关规定进行采购,并履行进出仓手续。
    4.4.8 采购设备到达后,由工程维护部进行清点核对,接收相关资料,并组织安装调试及试运行。符合要求的,办理验收手续;不符合要求的,按合同或公司相关规定办理。
    4.4.9 经验收符合要求的采购设备按本条例及相关规定纳入《设备台帐》,重要设备建立《设备卡》,进行日常管理。如主要零部件更换,应及时更新相关台帐或注明。相关资料报备业务总部。

    4.5 设备状态标识
    4.5.1 工程维护部对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
    4.5.2 设备状态分为常开、常闭、运行、停止、停用、封存、故障、检修、报废及严禁合闸等。
    4.5.3 标识的方式方法

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    a.设备状态用标识牌进行标识,标识牌采用白色塑料板制作,字体为红色一毫米塑料板粘于底板上。
    b.设备状态标识牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的显眼位置。
    c.设备状态改变,标识应随之改变。

    4.6 设备的停用和封存
    4.6.1 发现下列情况之一,设备应予停用或封存:
    a.多余设备,含服务提供有再需要的设备;
    b.设备功能已不能满足提供服务需要的设备。
    4.6.2 停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰撞和其他形式对其状态的损坏。
    4.6.3 工程维护部应定期(如一个季度(来自:www.fang668.com))对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。
    4.6.4 设备主管人员应填写《设备停用/封存/报废审批表》,经批准后实施。

    4.7 设备的报废
    4.6.1 无修复价值的设备应予报废。
    4.6.2 报废设备由业务总部组织鉴定,参与鉴定人员包括但不限于:设备运行技术人员、专业工程师、业务总部专业人员等。
    4.6.3 系统工程师填写《设备停用/封存/报废审批表》,经批准后实施。
    4.6.4 需报废设备在未获报废批准、实施前,应悬挂“待报废”标识。
    4.6.5 报废设备应及时撤离原安装或使用场所,未撤离前应悬挂“报废”标识。
    4.6.6 工程维护部应将批准的《设备停用/封存/报废审批表》报业务总部备案,并及时更新相关设备台帐,封存该设备档案。

    5.0 相关文件
    5.1《采购控制程序》(QP-7.4-01)
    5.2《工程技术资料管理程序》(QP-4.2.3-04)
    5.3 相关设备设施管理程序、规程

    6.0 记录表格
    6.1《设备卡》(QR-6.3-01-01)
    6.2《设备台帐》(QR-6.3-01-02)
    6.3《设备责任牌》(QR-6.3-01-03)
    6.4《设备停用/封存/报废审批表》(QR-6.3-01-04)
    6.5《系统设备设施巡查记录表》(QR-6.3-01-05)
    6.6《设备机房外来人员入室登记表》(QR-6.3-01-06)
    6.7《 设备设施维修保养年度计划表》(QR-6.3-01-07)
    6.8《 月份设备设施维修保养计划》(QR-6.3-01-08)
    6.9 《设备维修保养记录表》(QR-6.3-01-09)
    6.10《设备大中修及零部件更换记录》(QR-6.3-01-10)
    6.11《内部通启》(QR-6.3-01-11)
    6.12《申请延时维修保养表》(QR-6.3-01-12)
    6.13《质量问题处理档案》(QR-6.3-01-13)
    6.14《设备对外委托维修申请单》(QR-6.3-01-14)

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