网络智能化小区的建设与管理

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    随着网络技术日新月异的发展,e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活,2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、网络化小区拔地而起,网络已影响人们的生活,历史已进入一个崭新的时代——网络信息时代。

    一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势

    信息革命将给整个社会带来巨大的变革,人们的思维方式也将随着“网络信息革命浪潮”的冲击而发生根本性的改变。人们迫切需要获取各方面的信息,可以说谁充分拥有了有利的信息,谁就把握了生存和发展的先机。

    各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架,人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的,无论是工作还是生活中追求和实现的目标,都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流。随着科学技术的迅猛发展,单纯的电话通讯时代正以前所未有的发展速度向无线移动通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越。“时间就是金钱,时间就是效益”,网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间,人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革,网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中,跨越地域界限、跨越空间概念,“地球村”的实现已不再是遥远的梦想。

    高速宽频网络技术和市场的成熟与运用,网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延,四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,尤其近两年来房地产开发商更是将建立宽带网络作为新开发楼盘销售的一个市场的卖点,以至于e住宅、SOHO物业持续的市场热销,表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民。

    信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势。

    在欧洲智能建筑联盟BRE的大院内就有一座可以称之为网络住宅的三层别墅建筑,它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色,把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来。每个房间里安装了声音、数据、电视网布线,每个房间至少有一个接口,客厅、办公室里安装了更多的接口,用于处理数据与娱乐。ISDN为该住宅提供了10个电话号码,同时具有TNTERNET功能,可以在别墅内任何内部网上的计算机快速进入网上操作。10BT数据网形成一个主服务器,在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站。笔记本电脑可以接到任何房间里的网络上。在住宅的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务。在别墅前门、暖房、蓄水池处还有CCTV的接口,别墅主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况。联合的信号系统如卫星转播等可以在房间内任何屏幕上使用,包括计算机屏幕。网络被组织成为一个家庭互联网,可以分享数据如文件、日记簿、电子邮件。通过互联网还可以进入住宅的管理系统,可以观察家里发生的情况和控制家用电器。别墅中的家电都与网络相连。房屋主人可以通过办公室的电脑,检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目,从INTERNET网上下载到厨房的微波炉显示屏上,对自己的实际操作进行指导。

    随着IT技术的不断发展,其结果就是计算机网络的普及,智能化和网络化将是未来住宅建设发展的必然趋势。网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端,会在未来的5~10年内走进普通家庭。当网络家用电器通过网络连接起来,能够方便地被使用,使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候,就必须依赖网络住宅。家庭网络上的家用电器既独自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

    二、物业网络化管理实施意义

    1.可以满足消费需要

    带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,使网络家居为越来越多的人所接受。一个个信息化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成,仅深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,已形成巨大的市场群体。这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业,网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

    2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来

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www.fang668.com nbsp;  越来越多的智能化配套设施(如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等)进入社区,直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,与每一住户日常生活息息相关。通过网络化管理,可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控,从而可高效地利用这些设施为住户服务,将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

    3.促进社区管理规范高效运营

    在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这些工作相当复杂、繁重。网络化管理,可将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

    4.为物业管理公司带来增值效益

    住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息。随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”,为物业公司实行个性化服务提供了可能。目前深圳天安数码城、梅林一村等小区,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。

    网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务,也给管理公司带来了商机。物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VCD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

    目前住宅大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24h的“巡更”下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了。面对激烈的竞争,物业管理公司必须有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真实地拥有这些服务。

    5.网络可以补充自身配套的不足

    通过网络化管理,物业管理公司可以与外面的配套取得联系,将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区,占有客户,也正是他们的发展战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡、某着名学校还将接纳其子女入学,附近某医院还将为其建立医疗档案,其指定装饰公司也会推出优惠服务,附近某家具城将提供折扣优惠等等。物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

    三、网络化管理在公司内部管理中的应用

    如果公司下属管理处众多、分散、会造成管理的不便,资源的浪费。网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

    1.实现高效统一的管理

    据深圳市住宅局2000年公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场,在全国其他地方管理面积突破3000万㎡大关。有些公司管理面积突破600万

www.fang668.com ㎡。随着市场的变化,小公司的抗风险能力是有限的,大公司的出现,可起到整合市场的功效。

    发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如点多、片大、线长、不便管理。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入,发挥更大的功效,有效地解决了远程化管理问题。大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,及时调整策略,才有可能走在市场竞争的前列。

    物业管理的网络化可做到工作统一安排,分头实施;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算;保证公司信息的上传下达快速准确,不会失真;总部领导可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况。

    2.减少中间环节,有效降低成本,提高工作效率

    网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,实现管理“扁平化”、无纸化,大大降低管理成本,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息公用,从而有效降低经营成本;网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等,不仅堵住了管理漏洞,还有效降低经营成本。

    网络化物业管理中的流程化管理,能提高工作效率和服务水准;每一工作环节的下一步做什么,由谁做,系统均有提示,保证工作效率,避免出现推委扯皮现象;统一的规范化工作流程,保证每个管理处都能保持一流的服务水准;使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单,提高工作效率。

    3.实现交互式管理与个性化服务

    统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务,缩短了领导与员工的距离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化。

    四、社区网站建设

    1.建立社区网站是社会发展的需要

    物业管理公司建立社区网站是时代发展的要求,更是自身建设的需要。

    ①四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,各种类型的网站为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台。人们未来工作和生活所追求的目标,将更多地通过网络和网站所构成的虚拟社会得以实现。

    ②建立社区网站可以最贴近人们所有的社会活动,通过社区网站所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,建立社区网站是迈进信息化社会的必然趋势。

    ③随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善,人们的工作和生活理念及方式将会发生根本性的改变。建立社区网站,物业管理公司能适应这种改变,向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷优质服务。社区网站的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”,登上更高层次的发展平台,不被时代所抛弃。

    2.建立社区网站是网络经营公司较佳的切入点

    网络和网站是当今整个世界共同的热点,有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来。建立社区网站,是网站经营者亟待开发的处女地,从整个社会上看,开发社区网站有着非常广阔的市场前景。

    网站经营的根本目的,是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务,来追求企业经济效益和社会效益的最大化。开发和建立社区网站,从某种意义上说,它把准了网络经济跳动的“脉搏”。由于社区网站是在特定的区域内为特定的人群服务,因此它容易通过民意调查来充分地了解网民的各种心态,具体而细致地把握到人们实际需求,从而可以真正地解决网站资讯与实际需求的矛盾。由于社区网站是扎根于人们的实际生活中,虽然它的服务半径较小,但它有利于在特定的范围内,实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务。

    3.社区网站资金的筹措

    建设社区网站就必须投入一定量的资金。物业管理公司是在“以区养区,略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的,即使运作好的企业,其利润的积累也是相当有限的。单靠物业管理公司的自身建设社区网站,其难度是可想而知的。因此,如何处理社区网站建设资金的“瓶颈”现象,是物业管理公司的当务之急。

    ①与网络经营公司合作,充分发挥各自在管理与技术上的优势,共同建立社区网站。物业管理公司有与广

www.fang668.com 大业主(住户)最紧密联系、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系;网站经营公司虽具备了建设网站的经济实力和技术条件,但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络。

    从各自服务的对象来看,物业管理公司是向广大的业主(住户)提供全方位的优质服务;网站经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务。实际上这里的业主(住户)就是网民,网民也就是业主(住户),仅表述不同。因此,物业管理公司与网站经营公司有着大致相同的经营理念和奋斗目标。

    从各自服务的过程来看,网站经营公司是通过“高速信息公路”向广大的网民提供及时、准确的服务信息:物业管理公司是向广大业主(住户)提供最终的实际服务。因此,社区网站是物业管理公司及时、准确地掌握广大业主(住户)服务需求的理想途径,物业管理公司是社区网站向广大网民提供各种详实服务信息的最终执行者。

    上述两个方面表明,采取物业管理公司与网站经营公司双方合作的方式共同经营社区网站,发挥各自在管理与服务、资金与技术的优势,相互取长补短,充分而有机地融合,就可以实现最终的“双赢”。

    ②采取“网站会员制”筹措建设资金。物业管理公司可以通过在管辖区内实行“网站会员制”的方式来筹集建设社区网站的建设资金。对于“休闲会所”,物业管理公司往往是采取“会员制”的形式进行经营管理的,从实际效果来看,这种经营方式广大业主还是乐于接受的,其经济效益也易于达到收支平衡。因此,物业管理公司建设社区网站,同样依据“取之于民、用之于民”的经营方针,设计合理的方案,采用“网站会员制”的方式筹集社区网站的建设资金,也许是物业管理公司解决建设资金问题的有效途径之一。

    4.物业管理公司建设、经营社区网站的模式

    管理好社区网站,保证服务和效益双“丰收”,需要物业管理企业根据网站经济规律,按照各自的经营理念,制定出一套适合本企业特点的社区网站经营管理模式。

    物业管理公司采取与网站经营公司双方共同合作建立社区网站,并在网站经营上对网民实行“会员制”的经营管理模式,有以下几个优点:

    ①由于是按双方共建和“会员制”的建设经营模式,这种思路较为容易地解决网站的前期建设资金和网站基本运作基金,减轻经营网站的财务压力,从而使社区网站能在一开始就形成一个良好的开端。

    ②社区网站上所发布的很多服务资讯,不仅仅是让网民进行一般性的浏览,其最终目的是要将信息转化为具体的服务上。这些具体的服务有一部分与物业管理的传统服务内容相重叠,另一部分是物业管理企业亟待开发的经营服务项目。社区网站的建立所形成的快速互动通道,也将使各种服务在方式、时间和质量上得到很大的改进和提高。因此,双方共建社区网站,可以有效地避免由网站经营公司独立设立社区网站对传统的物业管理工作模式的冲击和造成原有物业管理市场的分化。

    ③由于对业主(住户)实行“会员制”的网站经营策略,必然会出台一系列优惠条件和贴近生活的服务内容吸引广大的业主(住户),从而可以迅速扩大网站在社区的影响力,提高业主(住户)的入会率,增加电脑使用的普及率,加快其向网民转变的进程,为在社区中尽快实现网络虚拟社会和网络智能化物业管理工作模式创造良好的条件。

    ④未来的社区网站不仅是提供各种社会信息和服务资讯的平台,还应是整个社区网络服务的智能化控制中心,物业管理工作也最终需要通过控制中心的功能,形成网络智能化的新型物业管理模式。因此,合作共建方式可以充分发挥双方在各自行业的专业优势,为研究物业管理工作的网络智能化和建设社区智能化网络控制中心奠定良好的基础。

    ⑤双方共建可以使各自的经营管理和专业技术优势得到发挥,扩展物业管理的服务领域和服务内容。网站经营公司在社区中可开展各种电脑技术支援的服务项目,使技术潜能得到进一步的挖掘。物业管理公司一方面可充分利用网站,向业主(住户)广泛地宣传物业管理知识,使他们可以随时在线查阅物业管理相关内容,增加物业管理工作的透明度;另一方面通过网络的互动功能,可以使业主(住户)能够更多、更直接地参与社区的物业管理事务,及时地反映物业管理工作存在的缺陷,提出改进意见和合理化建议,从而促进物业管理工作向更高层次发展;物业管理公司还可以针对居民的需求,在网上开展更为丰富多彩的,甚至传统物业管理方式无法开展的社区安全、教育、医疗和文化娱乐等服务活动,使物业管理工作在未来网络所构成的虚拟社区中继续得到更新和完善。

    ⑥采取“会员制”的经营方式,有利于物业管理公司划分免费服务与有偿服务项目之间的界限,也有利于物业管理公司本着“收支平衡,略有节余”的原则,制定出更加细化和具体化的有偿服务收费标准,从而促进社区的多种经营活动向更广阔的领域开拓和发展。

    ⑦采取“会员制”的经营方式,业主在入会时缴纳一定入会费后,每月只需随同物业管理服务费一起缴纳固定的会员费即可上网和得到有关的免费服务,这种做法既使广大业主在较低的费用下获得较丰厚的回报,又便于物业管理公司能够收取比较稳定的收入,使其成为公司利润增长点。

    总之,把网络技术科学有机地融入于现代物业管理之中,已是整个物业管理行业刻不容缓的研

www.fang668.com 究课题。社区网站对物业管理行业是一个崭新的事物,采用什么样的管理模式去建立和经营管理社区网站,是物业管理行业面临的重大挑战,需要物业管理行业不断地开拓、改进和完善自我,迎接挑战。 网络智能化小区的建设与管理