解读《物权法》中关于公共面积使用权属的问题

    “我买房的时候,由于选择的顶层有一个不小的花园,最终接受了开发商顶层花园价格高于同一幢楼其他楼层近8万元的购买价格。开发商称,以后顶层花园就归我所有,并享有单一的使用权。但是,《物权法》实施以后,顶层花园还属于我吗?”在房山区某项目购房的郭女士对记者提出了自己的疑惑。郭女士告诉记者,当时买房的时候,开发商说郭女士购房入住后就可以得到屋顶花园的使用权,且屋顶花园就归他们一家使用。但是《物权法》实施以后,她才从朋友的口中得知她所“购买”的顶层花园并不一定属于她。

    对此,记者在走访相关专家后得知,依照《物权法》规定,郭女士所购买的顶层花园将被限定为共有。

    争议一:顶层花园

    《物权法》规定:拥有屋顶花园的业主继续有使用权,但不享有专有使用权;即使《物权法》没有实施,屋顶花园的所有权都属于全体业主,买卖屋顶花园并没有法律依据。
    某知名地产法律顾问表示,屋顶露台本来就是业主共有的,不管《物权法》实施与否,屋顶露台的所有权都属于全体业主,全体业主享有共同的权利,包括使用、受益和共同管理的义务。个别业主要用到屋顶露台,譬如要在屋顶上安装太阳能,那就必须由业主大会来决定其是否可以安装。此外,非顶层业主也要参与顶层露台的公共维修,不能拒绝交纳专项维修资金。至于当前部分业主在使用顶层露台的过程当中,将露台结构加以改造以改变其使用属性和用途,如改造成“玻璃房”、“景观阁楼”的现象,该人士则表示,业主并无权对顶层露台进行改造,而是要尽力维护其原貌并尽其能进行保护。

    二:底层花园

    记者在走访中还发现,与当前“顶层花园”一样存在争议的还有“底层花园”。因为这两类花园在建筑物理属性上有太多的相似之处,许多业主和购房者认为顶层花园和底层花园在所有权和使用权上并没有什么区别。
    和屋顶花园不同的是,已送出的底层花园根据性质不同仍可继续保持所有权。据记者了解,不少开发商在销售底层住宅的时候,常以免费赠送花园为卖点,借此吸引买房人,且底层房屋的销售价格也要高于同一幢楼其他楼层。在签订商品房买卖合同时,关于底层花园的赠送问题则定性不一。
    针对顶层花园明确的使用权和所有权而言,该法律人士则认为,对于已经赠送出的花园,要根据性质来判定业主是否仍保持所有权,如果开发商送出的底层花园属于小区建筑区划外的绿地,那么底层业主享有该花园的所有权,同时应履行该花园所应承担的物业费和养化义务;而如果开发商赠送的底层花园属于小区建筑区划内的绿地,且双方当时只是口头承诺,并没有进行任何声明,那么,该花园应归全体业主共同所有。该人士还提醒广大购房者,在签订房屋购买合同时,一定要在合同里明确相关的物权条款,特别赠送面积较大,涉及房价问题的露台、花园等,一定要签订书面合同,杜绝开发商的口头承诺,以免日后造成纠纷权属纠纷而对业主不利。

    记者观点:

    记者在走访中也发现,部分业内人士对房屋赠送部分(如露台、底层花园、顶层花园)的使用权和所有权持有不同看法。按照法律规定,顶层花园和部分底层花园的所有权归全体业主所有,但是具体的使用依然要倾向于获赠方。其他业主即使享有所有权,但是很少会参与具体的使用。面积、所在位置、使用方法、楼盘规划等诸多因素都制约了其他业主具体使用赠送部分。因此,像“花园”这样的公共建筑的使用权和所有权并不能一概而论,法律规定的所有权能为全体业主所有,但是并不影响所指向使用者(购买、获赠业主)的具体使用。

    法规解读:

    第七十条
    业主对建筑物内的住宅、经营性用

    第七十二条
    业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

    第七十三条
    建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。