物业管理条例释义-第二十九条

    物业承接验收时的文件资料移交

    第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
    (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
    (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
    (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
    (四)物业管理所必需的其他资料。
    物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

    【释义】 本条规定了物业承接验收时的文件资料移交。

    事实上物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料,而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业管理公司开展有效的物业服务所应拥有的,在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。

    权属文件就是记载物业产权及其他法律权利义务关系的文件。物业不仅表现为建筑物和设施设备,而且体现在物业上附着的各种权益关系。权属文件承接验收的目的就是明晰这些权利义务关系,尤其是明晰物业产权关系及附着其上的其他权利义务关系。

    物业承接验收时需要接受的权属文件包括:
(1)涉及物业财产权权利义务关系的法律文书,这主要是各类物业财产权性质的法律文件,例如《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、《房屋他项权证》,《房屋租赁合同》、《房地产抵押合同》等;
(2)用以说明物业自身状况的政府文件、证书和其他文件。如说明物业开发历史背景的有关资料,如拆迁安置资料等。又如物业建设过程中证明物业建设本身合法性的各种政府审批文件,如《预售许可证》等。再比如反映物业质量的有关文件和证书,如《竣工验收合格证》等;
(3)物业上发生的其他法律关系的文件资料。例如开发商与施工单位签订的明确建筑工程保修范围、保修期限和保修责任的保修书;再如设备设施、主要部件供应商签订的维修保修合同,如《电梯保修合同》、《卫星前端接收系统保修合同》等。

    权属文件承接验收主要是明确物业本身的财产法律关系,保证物业权属文件的合法有效。这些资料是解决日后可能出现的一些纠纷的主要依据。物业管理企业在承接验收过程中应该认真对照查验各类文件的真实与合法性。

    技术资料记载物业建设过程中发生的工程项目及其技术信息。这些资料有助于清楚地从技术层面了解物业的现状。接收这些技术资料能够帮助有关工程维护维修和进行相关服务,为物业管理的顺利开展创造必要的条件。条例的规定就主要侧重于技术资料的移交。条例要求建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
    (1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
    (2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
    (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
    (4)物业管理所必需的其他资料

    除了上述资料,物业承接验收时需要接受的技术资料一般还有:主体结构工程勘察、设计、施工资料以及配套设备设施及主要部件技术资料,包括反映各类设备设施和主要部件的型号、主要参数和技术指标的说明书、使用

    技术文件承接验收时应当注意对关键技术内容的把握,如设计图纸的变更记录、隐蔽工程的竣工图纸、设备安装维护合同的技术定义条款等。注意整套技术文件的相互印证与衔接。

    鉴于这些资料对于物业服务的重要性,同时物业管理企业也只是受托保管这些资料,因此物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。