港式物业管理专题介绍（四）

    四、管理费的迫讨

    一般大厦公契都会详细列明每个单位所占的应付管理费的比率及缴款日期。如业主将该单位出租,就算在租约上列明由住客支付管理费,管理公司仍有权向业主追讨欠款。总之,业主有责任准时缴付管理费,管理公司亦有责任代表其他业主向有欠管理费的业主追讨。

    个别业主在决定购买物业之前,应透过负责买卖文件的律师向管理公司查清前业主是否已缴付所有大厦管理费用。如前业主欠交管理费,新业主一旦签了屋契,则前业主所欠的管理费或大厦维修费用所承担的部分,可能由新业主负责,管理公司可依法向新业主追讨。故此,为免除不必要的麻烦及责任,业主在购买物业之前,应查清前业主是否已清缴所有大厦管理的有关费用。

    当管理公司发现大厦有单位欠交管理费时,通常会采取以下途径来追讨:

    1.向住客及业主同时发出通告,详列所欠款项及清还期限及说明管理公司会采取什么行动。

    2,过期未付,管理公司可采取法律行动,假如所涉及的款项少于一万伍干元港币,则可透过小额钱债审裁处解决;若款项超过此数,管理公司便需入禀地方法院提出控诉。

    3.假若管理公司无法与欠管理费的业主联络或者业主采取置之不理的态度,管理公司可向田土厅登记,特别注明该单位所欠管理费总数,当该单位转让时业主必须先清付所欠的管理费,否则便不能将该单位转让。

    4.对于出租单位,如租约订明租金已包括管理费,但业主却不交管理费,那么管理公司可向法庭申请封租令,要求租客在缴付租金时扣除业主所欠的管理费,直接付予管理公司,剩余的租金才归还业主。

    此外,一些旧大厦公契还有规定:业主若欠交管理费,管理公司有权截断其水电供应及禁止其使用公共地方和设施,但实际上这种方法并不可以应用,因为在香港,水、电都由私人公司与业主有直接的服务关系,管理公司无权给小业主断水断电,而禁止业主使用公共设施亦容易恶化业主与管理公司之间的矛盾。

    最后,倘涉及的款项非常庞大时,管理公司是可以入禀法庭申请强逼将该物业出售,将所得的款项用以偿还管理费用。

    专业的管理公司决不会待到个别业主拖欠管理费达到一万伍干元港币以上才采取行动,而最好的方法莫过于减少业主拖欠管理费的机会。为避免业主疏忽而忘记了交费,管理公司可安排住户通过银行每月自动转帐方法支付管理费,此外还可以在大堂显眼地方张贴一份管理费收支进度表,提醒那些经常拖欠管理费的业主。总之,收缴管理费通常是管理公司最头痛的问题,业主不交管理费可以找出一万个理由,但有效追讨方法却很有限,有时管理公司亦需根据实际情况而灵活处理。从长远讲,加强及改善管理公司与客户住户的关系非常重要。