物业管理条例释义-第三十九条

    物业管理服务合同终止时物业管理企业的返还及交接义务

    第三十九条 物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
    物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

    【释义】 本条是关于物业管理服务合同终止时物业管理企业的返还及交接义务。

    所谓物业服务合同的终止是指物业管理服务合同的效力因一定的原因向将来消灭,不再具有约束力。物业管理服务合同作为一种继续性合同只能终止而不能解除。所谓解除是指使合同的效力朔及至合同成立时无效当事人如果履行了合同应当恢复原状,由于物业管理服务合同无法恢复原状因此不能适用解除。导致物业管理服务合同终止的原因主要有如下几种:
(1)物业管理服务合同规定的期限届满,业主委员会与物业管理企业没有续签合同的;
(2)物业管理企业与业主委员会通过达成协议的方式使得物业服务合同终止;
(3)合同一方当事人有严重违约的行为时。

    另一方当事人行使终止权使得物业管理服务合同解除。无论导致物业管理服务合同的终止的原因是什么,于物业管理合同终止时物业管理企业都应当将其于接管物业时所接受的资料返还给业主委员会,这是物业管理企业的后合同义务。虽然本条例只规定了返还第29条第1款规定的资料,在适用本条例时应当作扩大解释,物业管理企业应当返还的资料应当是物业管理企业于接管物业时从业主委员会所接受的全部资料。这些资料具体应当包括:
(1)物业规划图;
(2)竣工图(包括总平面、单体竣工图);
(3)建筑施工图;
(4)工程验收的各种签证、记录、证明;
(5)房地产权属关系的有关资料;
(6)机电设备使用说明书;
(7)消防系统验收证明;
(8)公共设施检查验收证明;
(9)用水、用电、用气指标批文;
(10)水、电、气表校验报告;
(11)有关工程项目的其他重要技术决定和文件。
(12)物业管理合同约定的其他资料。

    如果业主大会选聘了新的物业管理企业,并且业主委员会与其签订了物业管理服务合同的,由于新物业管理企业将接替原来的物业管理企业进行物业管理活动,所以也要进行接管验收,本来新的物业管理企业应当从业主管理委员会处进行接管与验收,但是这样业主委员会就必须先行从原管理企业处接管再转交于新的物业管理企业徒增麻烦及社会成本。因此,本条第二款规定直接由原物业管理企业与新物业管理企业进行交接,原物业管理企业有义务配合新的物业管理企业进行交接手续。