物业管理条例释义-第四十条

    第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

    【释义】 本条是有关物业管理企业转委托的规定。

    物业管理服务合同在性质上属于委托合同,其中业主是委托人、物业管理企业是受托人。因此除了本条例有特别规定外,物业管理服合同应当适用合同法中关于委托合同的规定。关于转委托,《合同法》第400条规定:“受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”由上述规定可以看出原则上受托人应当亲自完成受托事务而不得进行转委托除经委托人同意或在紧急情况外。之所以如此是因为:委托合同是一种人身性很强的合同,委托合同的成立,源于委托人对受托人的能力、信用等方面的信任,有时委托人可能基于一些个人问题,不愿让他人知道所委托事务的内容,或者虽不在意委托事务是否保密,但出于对受托人能力、信誉的信任,不愿委托第三人处理该事物。

    但是由于物业管理服务活动内容广泛,许多领域专业性强,一个物业管理企业可能很难完全胜任,必须将这些专业性的服务活动再行委托给其他专业服务公司才能很好地完成其物业管理服务活动,这样对业主是有利的而非有害,但是这时若必须取得业主的同意不但费时、费力而甚至是不可能的,为此本条例打破了一般民事委托合同的限制,允许物业管理企业将某些专项服务活动委托给专业性服务企业而无须取得业主大会或业主委员会的同意。但是本条例并未规定由物业管理企业转委托的专业服务企业违反合同或法律给业主造成损失的应当由谁负责,解释上应当由物业管理企业负责,物业管理企业承担了责任后得依据转委托合同的规定向其转托的企业追偿。