物业管理条例释义-第二十二条

    业主临时公约的制定与内容

    第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
    建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。

    【释义】 本条规定了业主临时公约的制定与内容。

    对于业主公约,条例第17条已经作了规定。所谓的业主公约是全体业主共同制定的,对于全体业主发生约束效力的关于物业的使用、维护以及管理等方面的守则。业主公约体现了业主自我管理、自我约束的思想,是业主之间的共同约定。也正因为如此,业主公约需要经过全体业主的讨论与审议,因此条例规定审批业主公约属于业主大会的职责。也就是说在业主大会召开之前,是不可能通过业主公约的。这时就面临着与前面提到的物业管理企业的选聘一样的难题。
    一方面业主大会的召开,特别是首次业主大会需要一定的条件。在物业管理区域内的物业分期分批售出时,入住的业主人数少,而且随着物业的销售情况变化,处于不断的变动当中。再加上入住的业主彼此之间并不熟悉,也很难联合起来制定反映业主共同意志的业主公约。
    另一方面,业主共同遵守的关于物业的使用、维护与管理的规则又是物业本身维护与保养的迫切需要,否则会严重影响物业的使用与管理。

    为此,就需要在业主大会制定正式的业主公约之前先行制定临时的业主公约,以备急需。至于制定业主临时公约的主体,建设单位不失为一个合适的人选。
   因为一方面只要有业主,就需要业主公约的约束,如果等待业主自行制定业主临时公约,那么就会存在相当长一段时间的没有业主公约的空白状态。
    另一方面业主是不断增减的,不管是由哪一些业主来制定业主临时公约都不免有缺乏代表性、不公正之嫌。同时,建设单位在物业销售之前事实上是最大的物业所有人,由其来制定业主临时公约也符合公平。条例不仅要求建设单位应当制定业主临时公约,而且规定应当在销售物业之前制定业主临时公约。这里就是考虑到不应该人为地制造规则的空白时间段。

    业主临时公约虽然是临时的,但只是针对它的时间效力而言,事实上就其内容所包含的事项而言业主临时公约与正式的业主公约并没有本质上的差异。这一点也可以从本条与条例第17条的内容比较上看出来。业主临时公约同样应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约应当制定物业使用与管理的规则,例如物业的公共部位以及公共设施的使用规则。业主临时公约还应当确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利,例如使用电梯、公共道路、物业管理区域内的公共文化、体育设施等。同时业主临时公约也应当规定业主应当履行的义务,包括妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施,不得擅自利用、毁损物业的共同部分。例如,业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途,不得擅加利用或者允许他人利用,不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得妨害他人利用共用部分,不得妨害他人对于其自己专有部分的利用,例如不得违反规定,擅自饲养家禽家畜,不得违反环境卫生规定,胡乱丢弃垃圾或者收集可能危害公共卫生的物品,不得聚众喧哗吵扰等。

    业主临时公约由于并非是物业买受人所制定,因此为了避免物业建设单位可能的越权与擅断,条例要求建设单位制定业主临时公约时,不得侵害物业买受人的合法权益。这主要是要保障物业买受人合理享受物业的公共部分,同时在不影响他人和公共利益的情况下排他性地占有、使用与处分自己的物业专有部分。